加强行业自律，推行物业管理项目主任（经理）负责制考核暂行办法
浙江省杭州市物业管理协会
加强行业自律，推行物业管理项目主任（经理）负责制考核暂行办法
为更好贯彻执行国家《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和市物业管理行政主管部门有关《关于进一步规范物业管理，落实管理处主任工作责任的通知》的要求，为进一步加强行业自律，规范物业管理企业的服务行为，维护业主和企业的合法权益，特制定本考核办法。
第一条 适用范围
本办法适用杭州市物业管理协会会员单位及其所属的各物业项目管理项目主任（经理）。本办法所称的物业管理小区（大厦）管理项目主任（经理） [ 以下简称管理项目主任（经理） ] ，是指取得市物管协会核发的《杭州市物业管理项目主任（经理）行业岗位证书》 [ 以下简称管理项目主任（经理）行业岗位证书 ] ，并接受物业管理企业委派，负责实施物业管理服务的管理人员。
第二条 管理项目主任（经理）的条件
担任管理项目主任（经理）的管理人员应符合下列条件：
（一）取得物业管理从业人员岗位证书；
（二）取得管理项目主任（经理）行业岗位证书；
（三）具有一年以上从事物业管理的工作经历；
（四）与物业管理企业订有聘用合同；
（五）通过执业注册。
第三条 行业岗位证书、复训和执业注册
管理项目主任（经理）行业岗位证书由杭州市物业管理协会负责培训后颁发。
管理项目主任（经理）应当每二年参加一次行业岗位复训。
管理项目主任（经理）应在接受物业管理企业的委派从事物业管理服务后的十天内，向物业所在地的区物业管理协会工作片组提交管理项目主任（经理）行业岗位证书原件和复印件、物业企业委派（任命）书等相关资料，申请办理执业注册手续。领取《管理项目主任（经理）服务证》，并挂牌上岗。
未经执业注册的不得任职管理项目主任（经理）从事物业管理服务。
第四条 变更、注册
管理项目主任（经理）向所在区物业管理协会工作片组办理执业注册，领取《管理项目主任（经理）服务证》后，若在同一区内工作变动，应在变更后的十天内到所在区物业管理协会工作片组办理变更手续。若跨区变更，应变更后的十五天内至原物业所在区物业管理协会工作片组办理注销手续，并至现管理的物业所在区物业管理协会工作片组申请办理执业注册手续。
第五条 日常管理检查
各区物业管理协会工作片组应在听取业主、使用人和街道、社区意见的基础上，对管理项目主任（经理）的管理实绩进行考核；对市、区相关部门受理的有效投诉中涉及管理项目主任（经理）不履行管理职责等违规行为，应按照《小区（大厦）物业管理项目主作（经理）考核记分试行标准》予以记扣分处理。
第六条 考核、年检
各区物业管理协会工作片组负责在每年年底前结合年检对所辖区域内管理项目主任（经理）所持的行业岗位证书进行考核，根据考核情况，对行业岗位证书进行年检。同时，将年检情况报送杭州市物业管理协会备案。
管理项目主任（经理）在任职期间被记扣分、且累计记扣分未超过规定分值 20 分的，各区物业管理协会工作片组在年检时应给予注册。
管理项目主任（经理）逾期未办理注册手续的，各区物业管理协会工作片组应暂缓注册。管理项目主任（经理）在暂缓注册期间不得在本市其他区域内担任管理项目主任（经理）。
第七条 行业岗位证书的注销
管理项目主任（经理）任职的物业内有下列情形之一的，各区物业管理协会工作片组应责令其所在的物业管理企业限期整改，并报请市物业管理协会注销该物业的管理项目主任（经理）行业岗位证书。
（一）被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改的；
（二）利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
（三）对业主、使用人投诉置之不理，且对经查属实的有效投诉不服从行政主管部门监督的；
（四）因管理失职，造成重大事故或产生重大负面影响的；
（五）在任职期间被累计记分超过规定总分值的；
（六）其他。
管理项目主任（经理）被注销行业岗位证书的，一年内不得在本市区域担任管理项目主任（经理）；一年以后应当重新取得管理项目主任（经理）行业岗位证书，并办理执业注册后方能受聘担任管理项目主任（经理）。
第八条 管理项目主任（经理）星级评定
管理项目主任（经理）实行星级制，在日常管理检查基础上，各区物业管理协会工作片组每年年底考核，对管理项目主任（经理）在任职期间未被投诉违规记扣分的，给予三星管理项目主任（经理）的评定；累计记扣分在 5 分以下（含 5 分）的，给予二星级管理项目主任（经理）的评定；累计记扣分在 5 分以上 10 分以下（含 10 分）的，给予一星级管理项目主任（经理）的评定。次年仍未违规记扣分的，给予增加一颗星级的评定，以此类推，累计星级最高为五星；累计记扣分在 10 分以上， 20 分以下的，给予摘除一颗星级的评定，摘除星级直至摘完为止。各区物业管理协会工作片组应将星级评定情况报杭州市物业管理协会审定、公布。同时，将星级评定结果情况记录在管理项目主任（经理）信用档案和个人的岗位证书内。
被评定为四星级以上管理项目主任（经理）的，在出任物业管理招投标项目主任（经理）时可予以加分。委派五星级管理项目主任（经理）担任投标项目管理项目主任（经理）的，可增加 1 分；委派四星级管理项目主任（经理）担任投标项目管理项目主任（经理）的，可增加 0.5 分。
各物业管理企业对获得星级评定的管理项目主任（经理），按照责、权、利相结合的原则和贡献大小，在年终考核时可给予相应的奖励。
第九条 本办法自发布之日起执行
杭州市物业管理协会
二 OO 四年六月二十二日
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础。合同纠纷中，存在大量的当事人约定了违约金却不能证明实际损失的情形，这种情况下约定的违约金是否需要调整以及如何调整？笔者将围绕此命题肤浅地阐述一下法院在审理该类案件时，应重点审查的内容和注意的问题，以及如何认定约定违约金的合理标准。
一、以当事人主张调整违约金为前提，同时做好法律释明。
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该条规定明确指出，法院调整违约金需以当事人的请求为前提条件。《合同法》第二条规定了意思自治原则，并将该原则确定为合同中最根本的原则，即合同双方按照自己的意愿进行缔约，如果一方未明确提出约定的违约金过高，法律首先应当尊重当事人自愿约定的内容。因此，对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不应主动依职权进行审查和作出是否调整的决定。但对于当事人主张调整违约金的方式，法院审查时不应过于严格，应当放宽范围。在诉讼中应当注意审查当事人是否通过答辩状、代理词等书面形式提出，或者在庭审、调解过程中以口头方式提出，一旦提出，应当向其释明是否明确提出调整的请求。另外，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高的问题进行释明。
二、守约方和违约方举证责任的分配
违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任，但对于守约方因违约造成的实际损失，往往很难掌握，所以不能刻意要求违约方对守约方的实际损失负有举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度。如果不能证明对方的行为违约，其主张违约金的请求将得不到支持，会面临败诉的风险。其次，守约方还需要证明约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。实际损失是认定约定违约金是否合理的基础，如果守约方未能证明实际损失，约定的违约金将失去衡量的标准，那么守约方是否应当承担举证不能的法律后果，其主张的违约金是否会得不到支持呢？
三、不能证明实际损失时违约金也要支持，但需适当调整
违约金除了具有补偿性，还具有惩罚性功能，是对违约方违约行为的一种惩罚，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约，与《合同法》的立法精神一致。《合同法》第二条的规定充分体现的是意思自治的原则，意识自治原则是最根本的原则，即合同双方按照自己的意愿进行缔约。《合同法》第六十条的规定充分体现的是诚实信用原则，即双方按照自己的承诺及时、有效的履行。合同双方当事人根据自己的意志进行缔约并明确双方的权利义务与违约责任（仅指违约金），一旦出现违约情形，应按照约定承担违约责任。合同约定了违约金后，如果守约方不能证明自己的实际损失，那么违约金便失去了参照的基础，有可能对另一方造成明显的不公平。《合同法》第一百一十四条和第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是为了防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等，凸显的是公平主义原则，用以平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突。但是，在缺少实际损失作参考的情况下，一味地追求公平原则而忽略意思自治和诚实守信原则，显然也违背合同法原则和立法目的。那么如何平衡三种权益之间的利益冲突？笔者认为，守约方能够证明对方存在违约行为时，虽未能证明实际损失，违约金仍应支持，但需适当调整。参照相关司法解释和地方高院的指导意见，笔者将几类常见的不能证明实际损失的案件进行了总结，以此作为认定约定违约金合理性的参考标准。
（一）、关于商品房买卖合同纠纷
参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十七条和第十八条的规定，在商品房买卖合同中，买方逾期付款的，约定的违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性。卖方逾期交付使用房屋的，约定的违约金可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来认定合理性。由于出卖人的原因，买受人在合理的期限届满未能取得房屋权属证书的，约定的违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性。
（二）、关于逾期付款的合同纠纷
参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于合同当事人约定的逾期付款违约金，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定其合理性。
（三）、关于民间借贷合同纠纷
参照最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三十二条的规定，民间借贷纠纷中如果当事人仅约定了违约金，人民法院可以参照最终收取利息的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍标准来认定合理性。如果当事人既约定了逾期利息又约定了违约金，可以参照两者之和不得超过银行同类贷款利率的四倍标准来认定约定违约金的合理性。
（四）、其他类型的合同纠纷
上海市高级人民法院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第九条规定，守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金过高进行调整时，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，可以参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。上海高院较早的对实际损失无法确定时如何认定违约金合理性的问题做出了指导意见，对规范此类案件的审理起到了积极的意义。但是，合同纠纷的种类愈加繁多，违约情形也千变万化，司法解释不可能规定所有的情形都适用于某一标准，也不可能对每一种情形都作出具体规定，更多的是需要法官依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，来综合认定约定违约金的合理性。认定的过程除了考量因违约造成的实际损失外，还需要考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款、当事人是否已在诉请中对违约金进行减让、违约金计算的基数以及法官根据具体案件认为应当考量的其他因素。
（作者单位：河北永年县法院）