财政部


投资性房地产评估指导意见（试行）



第一章 引言

　　第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。

　　第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

　　第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。

　　

第二章 基本要求

　　第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。

　　第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

　　注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

　　第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

　　第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

　　第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

　　第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

　　第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

　　注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。

　　

第三章 评估对象

　　第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：

　　（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

　　第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

　　当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

　　

第四章 评估方法

　　第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。

　　第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

　　第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。

　　第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。

　　投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

　　第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

　　注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。

　　第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。

　　第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

　　第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

　　注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。

　　第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

　　第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

　　

第五章 评估披露

　　第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。

　　第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

　　第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：

　　（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；

　　（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；

　　（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；

　　（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；

　　（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；

　　（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；

　　（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

　　第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

　　

第六章 附则

　　第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。




西藏自治区拉萨市人民政府


政府令第30号

拉萨市建设领域支付民工工资保障办法
《拉萨市建设领域支付民工工资保障办法》已经2010年11月15日拉萨市人民政府第13次常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

市长：多吉次珠
二O一O年十一月十七日

拉萨市建设领域支付民工工资保障办法

　　第一条 为规范建筑施工企业民工工资支付行为，保障民工合法权益，根据《中华人民共和国劳动合同法》、《国务院关于解决农民工问题的若干意见》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于在本市行政区域内施工的建筑施工企业和与之形成劳动关系的民工。

　　进入诉讼、仲裁程序的劳动合同纠纷不适用本办法。

　　本办法所称建筑施工企业，是指从事房屋建筑工程、路桥工程、水利工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建活动的企业（以下简称施工企业）。

　　第三条 市、县（区）人力资源和社会保障行政主管部门负责施工企业民工工资支付的管理和监察工作。

　　市住房和城乡建设、发展和改革、财政、监察、国土资源规划、交通运输、水利、公安、工商、司法、信访、工会等部门和组织，按照各自职责共同做好民工工资支付的有关工作。

　　第四条 施工企业招用民工，必须依法签订书面劳动合同。市人力资源和社会保障行政主管部门应当制定和推行规范的劳动合同文本，加强对施工企业与民工订立和履行劳动合同的指导和监督。

　　第五条 施工企业必须严格按照《劳动法》、《最低工资规定》等有关规定，以法定货币的形式足额支付民工工资，做到月清月结，或者按照劳动合同约定支付工资。

　　第六条 施工企业应当依法通过集体协商或者其他民主协商形式制定内部工资支付办法，并告知本企业全体职工，同时抄报当地人力资源和社会保障行政主管部门、项目建设单位。

　　施工企业内部工资支付办法应当包括：支付项目、支付标准、支付方式、支付周期和日期、加班工资计算基数、特殊情况下的工资支付以及其他工资支付内容。

　　第七条 施工企业支付民工工资应当编制工资支付表，如实记录支付单位、支付时间、支付对象、支付数额等工资支付情况，并保存两年以上备查。

　　第八条 施工企业应当将工资直接发放给民工本人，除委托银行发放民工工资外，严禁任何形式的转发或者代发。

　　第九条 施工企业工资支付情况实行月报告制度。企业必须在次月5日前将上月的民工考勤情况、工程量确认情况和工资支付情况报送项目建设单位、人力资源和社会保障行政主管部门。

　　第十条 施工企业与民工双方依法终止、解除劳动合同，应当一次付清民工工资。

　　第十一条 施工企业（包括外埠来拉萨施工单位）招用民工实行工资支付保证金制度：

　　（一）取得项目建设资格的施工企业在领取施工许可证前，需按工程合同价款或者工程项目总造价的10%提取民工工资支付保证金（已缴纳履约保证金的除外），存入财政行政主管部门指定的银行专用账户。工资支付保证金由财政行政主管部门实行专用账户管理，人力资源和社会保障行政主管部门等行业主管部门监督。施工企业持银行出具的保证金交存凭证到人力资源和社会保障行政主管部门办理《建设领域民工工资保证金交存证明书》，凭《建设领域民工工资保证金交存证明书》到住房和城乡建设行政主管部门办理施工许可。

　　（二）当工资支付保证金由于被先行垫付民工工资导致数额不足时，施工企业必须及时追加缴纳，使保证金数额保持初始水平。

　　（三）发生拖欠民工工资时，由劳动合同双方认可，经人力资源和社会保障行政主管部门、财政行政主管部门、住房和城乡建设行政主管部门确认后出具支付证明，可以先行动用民工工资支付保证金支付被拖欠的民工工资。

　　（四）工程建设项目竣工验收合格，施工企业无拖欠民工工资，并经30日公示期无举报的，施工企业提出申请、项目建设单位确认后到人力资源和社会保障行政主管部门、财政行政主管部门办理退还民工工资支付保证金手续。

　　第十二条 施工企业因被拖欠工程款导致拖欠民工工资的，企业追回的被拖欠工程款，应当优先用于支付拖欠的民工工资。

　　第十三条 工程总承包企业应当对劳务分包企业民工工资支付情况进行监督。

　　工程总承包企业不得将工程违反规定发包、分包给不具备用工主体资格的组织或者个人，否则应承担清偿拖欠民工工资连带责任。

　　第十四条 业主、工程总承包企业未按合同约定与建设工程承包企业结清工程款，致使建设工程承包企业拖欠民工工资的，由业主、工程总承包企业先行垫付民工被拖欠的工资，先行垫付的工资数额以未结清的工程款为限。

　　第十五条 工程建设项目竣工验收合格后，住房和城乡建设行政主管部门应当在建设单位取得人力资源和社会保障行政主管部门出具的无拖欠民工工资证明后，方可办理工程竣工验收备案手续。

　　第十六条 项目建设单位应当按照合同约定及时拨付工程款项。建设资金未落实，不能提供相关部门或者银行出具的资金到位证明的，住房和城乡建设行政主管部门不得为其发放施工许可证，不得批准开工报告。

　　第十七条 政府投资建设项目因建设资金不到位而拖欠民工工资，存在失职渎职情形的，监察行政主管部门应当追究相应责任。

　　第十八条 人力资源和社会保障行政主管部门负责对施工企业违反国家工资支付有关规定拖欠或者克扣民工工资的行为进行查处，同时记录信用档案，并通报有关部门。

　　住房和城乡建设行政主管部门协助做好对有拖欠民工工资问题企业的处理工作，对其市场准入、招投标资格和新开工项目许可证等进行限制，对恶意拖欠、情节严重的，依法责令停业整顿、降低或者取消资质。

　　财政行政主管部门负责工资支付保证金使用情况的监督，并协助做好民工工资保证金的支付工作。

　　第十九条 对拒不追加缴纳保证金的施工企业和有拖欠工资行为，经两次责令改正仍未改正的企业，在依法处理的同时，政府行政主管部门可以通过公开途径向社会公示。

　　第二十条 民工发现施工企业有下列情形之一的，有权向当地人力资源和社会保障行政主管部门投诉举报：

　　（一）未按照约定支付工资的；

　　（二）支付工资低于当地最低工资标准的；

　　（三）施工企业未与本人签订书面劳动合同或者企业签订劳动合同的签字人不是企业法定代表人或者其委托人的;

　　（四）拖欠或者克扣工资的；

　　（五）不支付加班工资的；

　　（六）侵害工资报酬权益的其他行为。

　　第二十一条 民工应当依法正当维权，对于采用违法方式危害社会管理秩序的，公安部门应当依法处理。

　　第二十二条 政府投资建设项目形成的民工工资拖欠纠纷，由工程项目建设单位负责协调解决；招商引资项目形成的民工工资拖欠纠纷，由招商引资单位协调解决；出租土地建房引起的民工工资拖欠纠纷，由土地出租单位协调解决；其他民间投资项目形成的民工工资拖欠纠纷，由许可（核准）部门协调解决。

　　第二十三条 民工与施工企业因工资支付发生争议的，按照国家关于劳动争议处理有关规定处理。

　　对事实清楚、不及时裁决导致民工生活困难的工资争议案件，以及涉及民工工伤、患病期间工资待遇的争议案件，劳动争议仲裁委员会可部分裁决；施工企业不执行部分裁决的，当事人可依法向人民法院申请强制执行。

　　第二十四条 本办法自2011年1 月1 日起施行。本办法施行之前已获得工程项目许可证的企业，必须到市、县（区）人力资源和社会保障行政主管部门补办工资保证金缴纳手续。