2013年3月1日中央政府门户网站（www.gov.cn）公布了新房控“国六条”，全称为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】，其中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”此规定公布后，立即引起多家媒体关注，并引起社会公众的热议。

客观地说，上述“国六条”个税规定（以下简称上述规定），只是重申了现行《个人所得税法》相关规定而已，并未设定任何新的纳税义务。这是因为，出售自有住房，实际上是一种财产转让行为，依现行《个人所得税法》第三条第五项之规定，原本就应适用百分之二十税率征收个税。

上述规定，之所以引起大家注意，是因为在该规定颁布前，全国不少城市在对二手房交易征收个税时，允许当事人从下列两种征税方式中任选一种：
第一种征税方式：按交易额的1%征税；

第二种征税方式：按转让所得20%征税。

结果不少当事人基于少交个税的考量，选择第一种方式交纳个税。

上述规定出台后，对于那些应纳个税且房屋原值有据可查的售房人来说，将无权再按第一种征税方式缴纳个税。

正确理解和把握上述规定，将有助于售房人保护自身合法权益，并避免因违规受罚而遭受不必要的损失。从上述规定本义看，并非所有出售自有住房行为，均按转让所得的20%交纳个税。下列两种例外情况，就不宜适用上述规定：
1.虽出售自有住房但依法可免征个税；
2.虽出售自有住房但无法通过税收征管、房屋登记等历史信息查询核实房屋原值。
笔者认为，在解读上述规定时，尤其要注意三条关键语：1.出售自有住房按规定应征收的个人所得税；2.房屋原值；3.转让所得。
下面笔者想简单探讨三个问题：

一、在什么条件下出售自有住房可依法免征个税？

依现行规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。除此之外，出售自有住房，均应依法缴纳个人所得税。
上述“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“个人购房日期”的确定方法为：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“个人转让房屋的日期”确定方法为：以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

二、房屋原值如何确定？
“房屋原值”应按下列规定予以确定：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁入除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货市的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

三、转让所得如何计算？

如前所述，出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定，财产转让所得，应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。举例说明一下，假如出售的自有住房房屋原值为100万元，依法可扣减的合理费用为10万元，现在销售价格为180万元，那么，转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。

　　作者：北京市华鹏律师事务所 谷林树律师

中国政府 巴西联邦共和国政府


中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府航班协定


（签订日期１９９４年７月１１日）
　　中华人民共和国政府和巴西联邦共和国政府（以下称为“缔约方”）；
　　为了便利两国人民之间的友好交往，发展两国民用航空方面的相互关系；
　　作为一九四四年十二月七日在芝加哥开放签字的《国际民用航空公约》的参加国；
　　就建立和经营两国领土之间及其以远地区的航班，达成协议如下：

　　第一条　定义
　　除非文中需另作解释，本协定中：
　　一、“航空当局”，中华人民共和国方面指中国民用航空总局，巴西方面指航空部长，或者两者均指受权执行上述当局目前所行使的任何职能的任何个人或者机构。
　　二、“协定”，指本协定及其附件，以及对本协定及其附件的任何修改。
　　三、“航班”，指以航空器从事旅客、行李、货物或者邮件公共运输的任何定期航班。
　　四、“国际航班”，指飞经一个以上国家领土上空的航班。
　　五、“协议航班”，指在规定航线上单项或混合地载运旅客、货物和邮件的航班。
　　六、“空运企业”，指提供或者经营国际航班的任何航空运输企业。
　　七、“指定空运企业”，指根据本协定第三条规定经指定和许可的空运企业。
　　八、“非运输业务性经停”，指目的不在于上下旅客、行李、货物或者邮件的任何经停。
　　九、“规定航线”，指本协定附件所规定的某条航线。
　　十、“运力”：
　　（一）就航空器而言，指该航空器在航线或者航段上可提供的商务载量。
　　（二）就航班而言，指飞行该航班的航空器的运力乘以该航空器在一定时期内在航线或者航段上所飞行的班次。
　　十一、“运价”，指以下的一项或多项：
　　（一）空运企业在航班上载运旅客及其行李的票价以及附属服务的费用和条件；
　　（二）空运企业在航班上载运货物（邮件除外）的运费；
　　（三）采用或适用此种票价或运费的条件；
　　（四）空运企业向为供航班载运而销售客票或填开货运单的代理所支付的佣金。
　　十二、“公约”，指一九四四年十二月七日在芝加哥开放签字的《国际民用航空公约》，包括根据该公约第九十条通过的任何附件，以及根据该公约第九十条和第九十四条对附件或公约的任何修改，只要这些附件和修改已对缔约双方生效。
　　十三、“领土”，指一国主权支配下的陆地、领海和内水及其上部的空气空间。
　　十四、“用户费用”，指为提供机场、航行或航空安全设施和服务而向空运企业收取的费用。

　　第二条　授权
　　一、缔约一方给予缔约另一方以本协定规定的权利，以便缔约另一方指定空运企业在航线表规定的航线上建立和经营国际航班。
　　二、在不违反本协定规定的情况下，缔约一方指定空运企业在规定航线上经营协议航班时，享有下列权利：
　　（一）沿缔约另一方航空当局规定的航路不经停飞越缔约另一方领土；
　　（二）在缔约另一方领土内经缔约双方航空当局商定的地点作非运输业务性经停；
　　（三）在缔约另一方领土内规定航线上的地点经停，以便单项或混合地上下来自或前往缔约一方的国际旅客、行李、货物和邮件；
　　（四）在第三国境内规定航线上的地点经停，以便单项或混合地上下来自或前往缔约另一方的国际旅客、行李、货物和邮件。
　　三、本条第二款不应被视为给予缔约一方的指定空运企业在缔约另一方领土内规定航线上的一点载运业务前往该领土内另一点的权利。

　　第三条　空运企业的指定和许可
　　一、缔约一方有权书面向缔约另一方指定一家或多家空运企业，在规定航线上经营协议航班，并且有权撤销或者更改上述指定。
　　二、缔约一方指定空运企业的主要所有权和有效管理权应属于该缔约方或者其国民。
　　三、缔约一方航空当局可要求缔约另一方指定空运企业向其证明，该指定空运企业有资格履行该当局根据其在通常情况下在经营国际航班方面合理地实施的法律和规章所规定的条件。
　　四、在不违反本条第二款和第三款规定的情况下，缔约另一方在收到上述指定通知后，应给予该指定空运企业以适当的经营许可，不应无故迟延。
　　五、缔约一方指定空运企业一经获得指定和许可，即可在缔约双方航空当局商定的日期，按照本协定的有关规定开始经营协议航班。

　　第四条　撤销、暂停或者附加条件
　　一、在下列任何一种情况下，缔约一方有权撤销或者暂停业已给予缔约另一方指定空运企业的经营许可，或者对该指定空运企业行使本协定第二条规定的权利附加它认为必要的条件：
　　（一）缔约一方对该空运企业的主要所有权和有效管理权是否属于缔约另一方或者其国民有疑议；或者
　　（二）该空运企业未遵守缔约一方的法律和规章；或者
　　（三）该空运企业在其他方面没有按照本协定规定的条件经营。
　　二、除非本条第一款规定的撤销、暂停或者附加条件必须立即执行，以防止进一步违反法律和规章，上述权利只能在与缔约另一方协商后方可行使。

　　第五条　法律和规章的适用
　　一、缔约一方关于从事国际飞行的航空器进出其领土或者在其领土内停留的法律和规章，应适用于缔约另一方指定空运企业进出缔约一方领土或者在该缔约一方领土内的航空器。
　　二、缔约一方关于旅客、机组、货物或者邮件进出其领土或者在其领土内停留的法律和规章，例如关于入境、护照、海关和检疫的规章，应适用于缔约另一方指定空运企业进出缔约一方领土或者在该缔约一方领土内的航空器所载运的旅客、机组、货物或者邮件。
　　三、在向缔约另一方指定空运企业实施本条所指的法律和规章时，缔约一方不应给予从事类似经营的任何其他国家的空运企业更优惠的待遇。

　　第六条　证件和执照的承认
　　对缔约另一方颁发或者核准的有效适航证、合格证和执照，缔约另一方应承认其在规定航线上经营协议航班使用时有效，但上述证件或执照，必须根据公约制订的标准颁发或者核准。然而，对于缔约另一方颁发给缔约一方国民的合格证和执照，如供在缔约一方领土上空飞行时使用，缔约一方保留拒绝承认的权利。

　　第七条　运力规定
　　一、缔约双方指定空运企业应享有公平均等的机会在规定航线上经营协议航班。
　　二、在经营协议航班方面，缔约一方指定空运企业应考虑到缔约另一方指定空运企业的利益，以免不适当地影响后者在相同航线或者航段上经营的航班。
　　三、缔约双方指定空运企业提供的协议航班，应与公众对规定航线上的运输需求保持密切联系，其主要目的应是以合理的载运比率提供足够的运力，以便满足目前和合理地预测到的来自或前往指定其空运企业的缔约一方领土的旅客、货物（包括邮件）的运输需要。在指定空运企业的缔约一方领土外规定航线上的地点上下旅客、货物（包括邮件），应根据运力须与下列各点相联系的总原则予以规定：
　　（一）来自和前往指定空运企业的缔约一方领土的运输需要；
　　（二）协议航班所经地区的运输需要，并应考虑当地和地区的航班；
　　（三）联程航班经营的需要。
　　四、运力、班次、机型和班期时刻应由缔约双方航空当局商定。

　　第八条　运价
　　一、缔约双方领土之间的协议航班的运价应在合理的水平上制定，适当照顾到一切有关因素，包括用户的利益、经营成本、合理利润和航班特点；如果适当，还应考虑其他空运企业在全部或部分航线上的运价。
　　二、本条第一款所述运价，只要有可能，应由缔约双方指定空运企业商定。除非确定实施本条第四款，每方指定空运企业在所商定运价的正当性和合理性方面只对其航空当局负责。
　　三、商定的运价至少应在计划采用之日六十天前提交双方航空当局批准。在特殊情况下，这一时间限制经上述当局同意后可以缩短。收到运价后，航空当局即应审议这一运价，不应无故迟延。如果缔约任何一方对运价不满意，则运价不能生效，一方航空当局可通知另一方航空当局延长计划采用运价的日期。
　　四、如果未能按照本条第二款的规定确定运价，或者在本条第三款所述的期间内已发出不满意的通知，缔约双方航空当局应尽力协商以确定运价。航空当局之间的磋商将根据本协定第十七条进行。
　　五、如航空当局未能根据本条第三款就提交的运价达成协议，或者未能根据本条第四款就运价的确定达成协议，则应根据本协定第十八条规定解决这一争端。
　　六、根据本条或协定第十七条规定制定新运价以前，按本条规定制定的运价应继续有效。
　　七、缔约一方航空当局如果对已制定的运价不满意，应将此通知缔约另一方航空当局。指定空运企业应根据需要努力达成协议。如果在收到上述通知后九十天内，未能根据本条第二款和第三款的规定制定出新运价，本条第四款和第五款的程序则适用。

　　第九条　关税
　　一、缔约一方指定空运企业飞行国际航班的航空器及该航空器上的正常设备、零备件（包括发动机）、燃料、油料（包括液压油）、润滑油和机上供应品（包括食品、饮料和烟草），在其进入缔约另一方领土时，应在互惠的基础上免纳一切关税、税收、检验费和其他类似费用，但这些设备和物品应留置在航空器上直至重新运出。
　　二、除了提供服务的费用外，下列设备和物品也应在互惠的基础上免纳一切关税、税收、检验费和其他类似费用：
　　（一）缔约一方指定空运企业或者代表该指定空运企业运入缔约另一方领土、或者在缔约另一方领土内装上航空器专供飞行国际航班的航空器使用或消费的正常设备、零备件（包括发动机）、燃料、油料（包括液压油）、润滑油和机上供应品（包括食品、饮料和烟草），即使这些设备和物品在缔约另一方领土内的部分航段上使用；
　　（二）缔约一方指定空运企业或者代表该指定空运企业运入缔约另一方领土、供维护或者检修指定空运企业飞行国际航班的航空器时使用的零备件（包括发动机）。
　　三、缔约一方指定空运企业或者代表该指定空运企业运入缔约另一方领土的客票、货运单和宣传品，在互惠的基础上免纳一切关税、税收、检验费和其他类似费用。
　　四、本条第一、二款所述设备和物品，经缔约另一方海关当局同意后，可在缔约另一方领土内卸下。这些设备和物品应受缔约另一方海关当局监管直至重新运出，或者根据海关规定另作处理。
　　五、缔约一方指定空运企业如与另一家在缔约另一方领土内享有同样豁免待遇的空运企业订有合同，在缔约另一方领土内向其租借或者转让本条第一、二款所述物品，则也应适用本条第一、二款的豁免规定。
　　六、缔约一方指定空运企业在缔约另一方领土内的代表机构的下列物品，在进入缔约另一方领土时，在自用合理数量范围内和互惠的基础上应豁免关税及其他进口环节的税捐：
　　（一）办公用品；
　　（二）办公用车辆；
　　（三）机场专用车辆；
　　（四）用于在市内和机场间运送旅客、机组人员及行李的车辆，不包括小轿车；
　　（五）包括零备件在内的电子订座和通信设备。
　　七、对在缔约一方领土内直接过境，并且不离开为直接过境而设的机场区域的旅客、行李和货物，最多采取简化的控制措施。直接过境的行李和货物应豁免税费，包括关税。

　　第十条　使用费
　　缔约一方不应向缔约另一方指定空运企业征收或者允许征收高于向经营类似国际航班的本国空运企业所征收的用户费用。

　　第十一条　代表机构和人员
　　一、为了在规定航线上经营协议航班，缔约一方指定空运企业有权在对等的基础上在规定航线上的缔约另一方领土内的地点设立代表机构。
　　二、缔约一方指定空运企业代表机构的工作人员应为缔约任何一方的国民，其人数由缔约双方航空当局商定。上述工作人员应遵守缔约另一方的法律和规章。
　　三、缔约一方应为缔约另一方指定空运企业的代表机构及其工作人员有效地经营协议航班提供协助和方便。
　　四、缔约一方指定空运企业进出缔约另一方领土的航班上的机组人员应为该缔约一方国民。缔约一方指定空运企业如欲在其进出缔约另一方领土的航班上雇用任何其他国籍的机组人员，应事先取得缔约另一方的同意。

　　第十二条　商务活动
　　一、在不违反本协定第十一条规定的情况下，缔约一方指定空运企业可以根据缔约另一方关于入境、居留和就业的法律和规章，在缔约另一方领土内派驻经营协议航班所需的管理、销售、技术、经营和其他专业人员。
　　二、缔约一方应准许缔约另一方指定空运企业在其领土内直接地和自行决定通过该空运企业自己指定的持有执照的代理销售航空运输。每方空运企业应有权销售此种运输，任何人均可使用该国的货币，或者在不违反国家法律和规章的情况下使用其他国家可自由兑换的货币，自由地购买此种运输。

　　第十三条　收入汇兑
　　一、缔约一方空运企业在要求兑付时，有权将在缔约另一方领土内取得的当地的收入汇至缔约一方境内。
　　二、应不加限制地允许此种收入以自由兑换货币进行汇兑，并使用汇兑时有效的现时交易的汇率。除银行为进行汇兑通常收取的费用外，不应收取任何其他费用。

　　第十四条　航空保安
　　一、根据国际法规定的权利和义务，缔约双方重申，为保护民用航空安全免遭非法干扰而相互承担的义务，构成本协定不可分割的组成部分。在不限制国际法规定的普遍权利和义务的情况下，缔约双方应特别遵守一九六三年九月十四日在东京签订的《关于在航空器内的犯罪和其他某些行为的公约》、一九七０年十二月十六日在海牙签订的《关于制止非法劫持航空器的公约》、一九七一年九月二十三日在蒙特利尔签订的《关于制止危害民用航空安全的非法行为的公约》、一九八八年二月二十四日在蒙特利尔签订的《关于制止在国际民用航空机场的非法暴力行为的议定书》。
　　二、缔约双方应根据请求相互提供一切必要的协助，防止非法劫持民用航空器和其他危及航空器及其旅客、机组、机场和航行设施安全的非法行为，以及危及民用航空安全的任何其他威胁。
　　三、缔约双方在其相互关系中，应遵守国际民用航空组织制定的、作为《国际民用航空公约》附件并对缔约双方均适用的航空保安规定。缔约双方应要求在其领土内注册的航空器经营人和主要营业地或者永久居住地在其领土内的航空器经营人以及在其领土内的机场经营人遵守上述航空保安规定。
　　四、缔约双方同意，可要求上述航空器经营人在进出缔约另一方领土或者在缔约另一方领土内停留时遵守缔约另一方规定的本条第三款所述的航空保安规定。缔约双方保证在其领土内采取足够有效的措施，在登机或者装机前和在登机或者装机时，保护航空器，并对旅客、机组、手提物品、行李、货物和机上供应品进行检查。缔约一方对缔约另一方提出的为对付特定威胁而采取合理的特殊保安措施的要求，应给予同情的考虑。
　　五、当发生非法劫持民用航空器事件或者以劫持民用航空器相威胁，或者发生其他危及航空器及其旅客、机组、机场或航行设施安全的非法行为时，缔约双方应相互协助，提供联系的方便并采取其他适当的措施，以便迅速、安全地结束上述事件或者威胁。

　　第十五条　税收
　　缔约一方指定空运企业经营国际航班在缔约另一方领土内取得的收入和利润，缔约另一方应免征所得税。

　　第十六条　统计资料的提供
　　缔约一方航空当局应根据缔约另一方航空当局的要求，向其提供审查缔约一方指定空运企业在规定航线上协议航班的运力所合理需要的统计资料。这些资料应包括确定该指定空运企业协议航班业务量所需的全部资料。

　　第十七条　协商
　　一、缔约双方应本着密切合作和互相支持的精神，保证本协定各项规定得到正确的实施和满意的遵守。为此，并为了讨论与此有关的任何其他问题，缔约双方航空当局应经常互相协商。
　　二、缔约一方可随时要求与缔约另一方就本协定进行协商。这种协商应尽早开始，除非另有协议，至迟应在缔约另一方收到要求之日起六十天内进行。

　　第十八条　争端的解决
　　一、如缔约双方对本协定的解释或者实施发生争端，可先由缔约双方航空当局尽力通过谈判解决。
　　二、如缔约双方航空当局不能就上述争端的解决达成协议，缔约双方应通过外交途径予以解决。

　　第十九条　修改
　　一、缔约一方如认为需要修改本协定或者其附件的任何规定，可随时要求与缔约另一方进行协商，此种协商可在航空当局之间进行，也可以书面或会晤形式进行，并应在缔约另一方收到要求之日起九十天内开始，除非缔约双方同意延长这一期限。
　　二、缔约双方商定
的对本协定的任何修改应在外交换文中确定的日期生效，外文换文应表明缔约双方已完成所有必要的内部程序。
　　三、对本协定附件的任何修改应由航空当局商定，并应在外交换文确认后生效。

　　第二十条　终止
　　缔约一方可在本协定生效后随时通过外交途径向缔约另一方书面通知其终止本协定的决定。此种通知应同时发送给国际民用航空组织。本协定应在缔约另一方收到通知之日起一年后终止，除非在期满前经双方同意撤回该通知。如果缔约另一方没有确认收到通知，则在国际民用航空组织收到通知之日起十四天后该通知应被认为已经收到。

　　第二十一条　向国际民航组织登记
　　本协定以及对本协定的任何修改应向国际民用航空组织登记。

　　第二十二条　生效
　　本协定应在外交换文中确定的日期生效，外交换文应表明缔约双方已完成所需的一切内部程序。
　　下列代表，经其各自政府正式授权，在本协定上签字，以昭信守。
　　本协定于一九九四年七月十一日在北京签订，共两份，每份都用中文、葡萄牙文和英文写成，每种文本同等作准。如果解释发生分歧，应以英文文本为准。

　　中华人民共和国政府　　　　　　巴西联邦共和国政府
　　　　代　　　表　　　　　　　　　　代　　　表
　　　　　陈光毅　　　　　　　　　莱利奥·维亚纳·洛博
　　　　（签字）　　　　　　　　　　　（签字）

　附件　　　　　　　　　　　　航线表

　　（一）中国指定空运企业经营的航线：
　　中国境内地点－两个中间经停点－巴西境内两点
　　（二）巴西指定空运企业经营的航线：
　　巴西境内地点－两个中间经停点－中国境内两点
　　注：
　　１．上述航线上的地点应由缔约双方航空当局共同确定。
　　２．缔约一方指定空运企业在任何或者所有飞行中，可不经停规定航线上的任何地点，但协议航班应在指定该空运企业的缔约一方领土内始发和终止。