两岸证明妨碍制度比较研究
——以行政诉讼为视角
余茂玉 何艳芳*
【摘 要】我国大陆现行立法就证明妨碍制度并无完善之规定，而相比而言，我国台湾地区就证明妨碍制度无论是在民事诉讼中还是行政诉讼中均有较为明确的规定，且在理论上进行了深入地探讨，对研究我国大陆行政诉讼证明妨碍制度的建构和完善是具有较高价值的。
【关键词】证明妨碍 构成要件 法律后果

*本文原载《台湾法研究（季刊）》2005年第3期。

一、我国台湾地区的证明妨碍制度
（一）台湾地区民事诉讼法中的证明妨碍问题
台湾地区学者认为，所谓证明妨碍问题是指“对毁灭、隐匿证据以妨害他造进行证明活动之当事人，课予其证据法上一定之不利效果。” 在我国台湾地区民事诉讼法中，即使2000年修正之前，第360、362条等规定亦早已蕴含此证明妨碍之概念，而在2000年修正时，更增设证明妨碍之一般性规定，依第282条之一第一项之明文：“当事人因妨碍他造使用，故意将证据灭失、隐匿或致碍难使用者，法院得审酌情形认他造关于该证据之主张或依该证据应证之事实为真实”，不区分证据之种类，使证明妨碍之法理对所有证据均可适用。在该条规定的基础之上，修正后的台湾地区民诉法第345条规定：“当事人无正当理由不从提出文书之命者，法院得审酌情形认他造关于该文书之主张或依该文书应证之事实为真实。”
我国台湾地区法学界通常将证明妨碍界定为：“不负举证责任之当事人，在具备一定主观归责要件（如故意、过失），将证据方法毁损、隐匿或妨害其利用，使负举证责任之当事人因无法利用该证据而无法尽举证责任，此时如依原来举证责任分配之原则使该负举证责任之当事人承受败诉判决，将产生不公平之结果，从而在事实之认定上，就负举证责任当事人之事实主张，作对其有利之调整。” 在此定义之下，证明妨碍之问题系属举证责任之概念紧密连结，且规范之主体系针对“未负举证责任之当事人”，其背后所隐含的意思是：若证明妨碍的主体是负举证责任之当事人，则在举证责任分配原则下，其本即将因欠缺该证据而受败诉判决之不利益，从而并无另以证明妨碍论断之必要。笔者以为，从一般意义上来说，这种定义并无不妥，然而，当负举证责任之当事人，其所妨害的对象是对方当事人就待证事实所进行的反证，此时是否有必要适用证明妨碍之规定作出对负举证责任之一方当事人不利之裁断，作为负举证责任的当事人毁损、隐匿或妨害利用证据对其来说似为其权利（当事人享有处分权利），但若这种处分影响他方当事人之证明活动之时则应视为不当行为，也就是说，当事人可通过处分导致对自己的不利益，但这种不利益不得扩及他方当事人。
台湾地区民事诉讼法在完善证明妨碍规定之时明确强调了“诉讼法上的诚信”和“当事人之公平”，这两点也奠定了台湾地区证明妨碍理论的法理基础。除此之外，有学者进一步以当事人相互间在诉讼法上所负之“事案解明义务”，作为证明妨碍理论的法理基础。事案解明义务意味着各方当事人为使诉讼得以顺利开展，都负有使法官明晰案件事实的义务。但到底应当规定“事案解明义务”还是“限定事案解明义务”仍存较大论争 。不过，应该说这是一个较为理性的思路，通过将证明妨碍理论与事案解明义务加以连结，在相当大程度上反映出台湾地区证明妨碍规定的功能，已非限于处理“一造当事人积极地毁灭对他造有利之证据”，而进一步扩及“消极地隐匿、不提出此等证据”的形态，使得证明妨碍亦兼负有“协助负举证责任之当事人收集证据”、“课予不负举证责任之当事人开示义务”之功能。
（二）台湾地区行政诉讼法中的证明妨碍问题
我国台湾地区“民事诉讼法”对证明妨碍问题有规定，这在上面的研究中已经提及，而台湾地区的“行政诉讼法”也对证明妨碍问题作出了规定。台湾地区“行政诉讼法”第135条规定“当事人因妨碍他造使用，故意将证据灭失、隐藏或者致碍难使用者，行政法院得审酌情形认他造关于该证据之主张或依该证据应证之事实为真实。前项情形，于裁判前应令当事人有辩论之机会”。从这款规定来看，台湾行政诉讼领域的证明妨碍之主观构成要件仅为故意，但与我们前面分析台湾地区民事诉讼领域证明妨碍所提到的一样，基于“诉讼法上之诚信原则”、“当事人间公平”的理念，过失也应是构成证明妨碍的主观要件。因为妨碍者即使对证据的毁灭有故意，但对该证据在将来诉讼上之意义有可能是过失；妨碍者即使对证据于将来诉讼上的意义有预见，但由于过失而非故意，而将该证据毁灭。此外，妨碍者可能对证据的毁灭和证据于将来诉讼上的意义均有疏忽大意之过失而致妨碍行为出现。所以，过失作为行政诉讼中的证明妨碍之主观形态是有其理论依据的。
二、我国大陆行政诉讼证明妨碍制度的“实然”和“应然”
在考察完我国台湾地区民事诉讼法和行政诉讼法中的证明妨碍问题之后，下面我们将结合上述研究，分析我国行政诉讼中的证明妨碍的现存的规定和改革的方向。
（一）关于证明妨碍的构成要件
证明妨碍之构成要件，是指各种妨碍行为在通常情况下共同具有的因素，只有具备这些因素，才构成证明妨碍。就证明妨碍之构成要件而言，通常可区分为客观要件和主观要件。
在客观要件方面，包括：一、行为要件，即须有证明妨碍之行为。行为包括作为和不作为，同样的道理，证明妨碍之行为分为作为的证明妨碍和不作为的证明妨碍，前者如毁灭、隐匿某项重要之书证，后者如持有某项对己不利之证据而不提交法庭。二、结果要件，即待证事实（诉争事实）须为证明不能或证明困难之结果，亦即事实处于真伪不明状态。如果说行为要件是首要之要件的话，结果要件则是最根本之要件，无此要件即使有证明妨碍之行为也不可据此作出对行为人不利之裁断，当然有此结果，但结果并非源自于证明妨碍行为则同样不可据此作出对某方不利之裁断，也就是说，行为要件和结果要件是相辅相成的。证明妨碍制度设立的目的就是为了处理由于当事人的证明妨碍行为而致待证事实无法查明时的情况，如果待证事实没有受到妨碍行为的影响，并未陷入真伪不明的状态，也就没有适用证明妨碍规则的必要。待证事实真伪不明作为构成举证妨碍的结果要件，必须具备二个特征：（1）客观性。事实真伪不明应当是已经发生、客观存在的状态，而非虚拟的。（2）不可补救性。事实真伪不明的状态定格后，待证事实无证据可加以证明，也就是说案件事实无法查清。三、因果关系要件，即妨害“行为”与证明不能或证明困难之“结果”间必须存在“因果关系”。哲学上的因果关系指的是事物、现象之间引起与被引起的关系。引起他现象的现象即原因，被引起的现象就叫结果。它具有客观性、普遍性、相对性和多样性等特点。证明妨碍上的因果关系便是哲学上的因果关系在证据法上的具体体现，它们之间是特殊和普遍、个别和一般的关系。但值得注意的是，证明妨碍上的因果关系虽是客观的，但对其认定又具有主观性，最终决定法律责任的因果关系是司法审判人员依据一定规则和理论，在对妨害行为、结果、特定案情等因素进行综合分析判断的过程中认定的，又不完全等同于哲学上的因果关系。笔者认为，证明妨碍之因果关系认定可参酌民法中侵权构成要件的因果关系认定标准予以思考，基于此，对证明妨碍形成之因果关系应依据以下标准认定：第一，根据事实发生的先后顺序来认定。作为引起结果发生的原因，必然发生在结果出现之前，因此只有先于结果出现的现象才可能成为原因，凡是后于结果发生的现象，都不可能成为原因，因而应排除在因果关系的认定范围之外。第二，根据事实的客观性来认定。作为原因的现象应当是一种客观的存在，因此妨害行为的实施人的心理状态或不利方的主观臆测等均不能成为原因。第三，根据必要条件规则来认定。所谓必要条件规则是指作为原因的现象应当是作为结果的现象的必要条件。具体检验方法有：1.反证检验法，即提出一个反问，如果没有A现象，B现象还会出现吗？如果回答是肯定的，则A现象就不是B现象发生的原因；如果回答是否定的，则A现象可能成为B现象发生的原因。2.剔除法。其特点是建立一个拟制的模式，排列各种可能的原因现象，然后逐一剔除，观察结果是否还会发生。如果某一现象被剔除后结果仍然发生，则该现象就不是原因。3.替代法，即用其他非妨害行为替代可能成为原因的某一妨害行为，观察结果是否仍会发生，如果被替代后损害结果仍然发生，则妨害行为就不是原因，反之则是原因。4.根据实质要素的补充检验来认定。其基本含义是，如果妨害行为实际上足以引起损害结果的发生，那么它就是引起结果的原因。
在主观要件方面，过错是构成证明妨碍的唯一主观要件。过错是指行为人主观上的一种可归责的心理状态，具体表现为故意和过失两种形式。过错作为可归责事由，在于其本质上的不正当性或不良性。行为人的过错只有外化为行为，方具法律之意义，正如我们不得在刑事领域追究所谓“单纯思想犯”的刑事责任一样， 因此，在证明妨碍的构成要件中，“妨碍”行为是与过错紧密相联的。故意是指当事人一方明知自己的行为会使他人举证困难或者举证不能，仍希望或放任这种结果的发生，结果造成他方举证不能或困难的后果，以致讼争事实陷入真伪不明的状态。当事人主观故意所为行为既可能指向他人的举证行为，也可能指向相关的证据，前者是对他人举证行为的干扰，后者是对证据本身证据能力的干扰。 与故意不同，过失作为证明妨碍的主观要件则存有争议，在台湾地区，目前对此问题明确表明见解之学者，多数承认过失证明妨碍行为之形态，主张即使在过失之情形下，基于前面所考察的“诉讼法上之诚信原则”、“当事人间公平”的理念，也应构成证明妨碍。在具体的形态上，则有：“一、对证据之毁灭有故意，但对该证据于将来诉讼上之意义（亦即他造当事人对该证据之需要）仅有疏于认识之过失；二、对该证据于将来诉讼上之意义有认识，惟系基于过失而非故意，将该证据毁灭；以及三、对证据之毁灭及其将来在诉讼上之意义均仅有欠缺注意之过失等三种形态。” 由此可见，过失作为证明妨碍之主观要件亦有其法理基础。
（二）关于证明妨碍之法律后果
证明妨碍行为违背了诚实信用原则，导致诉讼结构失衡，不但损害了诉讼相对方的程序和实体利益，而且严重干扰了正常的诉讼活动和秩序的进行，使诉讼成本增加，从而有违诉讼经济和效率理念的确立。因此，诸多国家对证明妨碍人课以不利后果，以示惩戒。就证明妨碍之法律后果而言，其一方面与妨碍行为之样态之间有高度的互动关系，另一方面确定法律后果的难度大于规范证明妨碍要件。出现此种情形的原因不外乎：证据毁灭难以确定其证明价值和法律后果中应规制何种规格的制裁。就证明价值而言，基于该证据业已毁灭的现实状况，而无从确定该证据之具体内容，从而也难以更进一步判断：当证据存在之时，将会对待证事实之认定有何种证明作用或者证明价值。此外，确定法律后果应当规制一种与被妨碍人利益受损幅度相当的制裁，如果超过了被妨碍人受损之利益而使其获得额外利益，则有失公正。但同时如果局限于受损之范围或小于受损之范围，则达不到制裁和预防的目的，就会使法律后果的法律规制效果降低。从这个角度来看，法律后果对妨碍人的制裁应当适度大于被妨碍人的受损范围从而达到预防证明妨碍行为出现的作用，以减少证明妨碍行为的出现。这里的问题是对于不同主观形态下的证明妨碍应赋予其不同法律后果，否则区分其故意与过失则无什么意义。
在规制法律后果时应综合考虑各项因素，不同类型和不同主观形态的案件应确定不同的法律后果。在台湾地区学术界，学者则几乎一致地认同“必须综合考量‘妨碍行为之态样’（特别系主观归责性）、‘该证据之重要性、可替代性’等因素，区分不同之案件类型，课予其不同证明妨碍之法效。” 笔者认为，证明妨碍之法律后果应从以下几个角度来看。
1、故意形态之证明妨碍。这时可能出现两种法律后果：一是举证责任转换；二是推定主张为真。举证责任进行转换可以实现实质上的平等，从而调整证明妨碍行为带来的不平等。我国《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第69条也规定了证明妨碍制度，即：“原告确有证据证明被告持有的证据对原告有利，被告无正当事由拒不提供的，可以推定原告的主张成立”，从这条规定看出实际属于故意形态之证明妨碍，因为“被告无正当理由拒不提供”就是最直观的表现。我国行政诉讼立法对证明妨碍所规制的法律后果即为推定“原告主张成立”。但原告的主张是否真的能够通过“被告持有的证据”得到证明，却是需要质证程序并由法官根据案件的其它证据来综合判断的，从这个意义上而言，推定的结果是不稳定的。据此，证明妨碍行为被证明后，法院可以推定相关证据所指向的案件事实得到了证明。本条虽是一种推定，但在客观上构成了举证责任的倒置， 从司法实践的角度来看，此处与举证责任转换的法律效果区分并不大。
2、过失形态之证明妨碍。对于过失形态之证明妨碍，在台湾地区学界，“目前所呈现之一般见解，则立法原则上之证明度标准应为‘高度盖然性’或‘法官确信’的基点，认为可依归责性之高低，异其法律效果：在因重大过失之证明妨碍，降低被妨碍人之举证责任至‘低度的盖然性’；在因轻过失之证明妨碍，则降低至‘优越的盖然性’”。 如果证明妨碍绝对地导致举证责任转换的法律后果，容易造成不公的现象，尤其是在过失造成证明妨碍之情形下，如果绝对地转换举证责任，过于显得不公平。这时如果不予以制裁也会使得过失妨碍人仍然保持着过于自信或疏忽大意之心态从而导致妨碍之情形难以杜绝。作为制裁的一种，降低被妨碍人的证明难度，即降低证明标准就能达到此种效果。笔者认为，妨碍人如果有重大过失，则可使被妨碍人需达到的证明标准降低到“低度的盖然性”，这时妨碍人的主观恶性大，遂相应减轻被妨碍人的证明责任；反过来，如果妨碍人只有较轻过失，则相应地调高被妨碍人需达到的证明标准即“优势的盖然性”，因为这时妨碍人的主观恶性并不大，遂相应调高被妨碍人的证明责任。

参考文献:

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骆永家：《证明妨碍》，台湾《月旦法学杂志》2001年2月第69期。
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李国光：《最高人民法院的理解与适用》，中国法制出版社2002年版，第471页。
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山东省人大常委会


山东省城市房地产开发经营管理条例
山东省人大常委会


（1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产开发项目的确立与取得
第四章 房地产开发项目的建设
第五章 房地产经营
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发，是指城市人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定给房地产开发经营企业（以下简称开发企业），由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。
本条例所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。
第三条 在本省城市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。
自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。但本条例第二十六条的规定除外。
第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第五条 房地产开发，必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
第六条 房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建设，严格控制建设高档房地产开发项目。

第七条 省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发经营管理工作。城市人民政府的城市房地产开发行政主管部门（以下简称开发主管部门）主管本辖区的房地产开发经营管理工作。
省和城市人民政府的计划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，负责房地产开发经营管理的有关工作。


第二章 房地产开发企业
第八条 开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人。
开发企业包括专营开发企业和单项开发企业。
第九条 设立专营开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于五百万元；
（二）有八名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和两名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十条 设立单项开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）已按本条例规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。
开发项目完成后，单项开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并应当按规定办理注销登记。
第十一条 房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十二条 对本条例施行前已经设立的开发企业，由开发主管部门会同工商行政管理部门进行重新审查。凡是符合本条例规定的，予以保留；不符合本条例规定的，应当依法予以撤销。
第十三条 开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。

第三章 房地产开发项目的确立与取得
第十四条 开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划等，编制本行政区域的房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。
第十五条 开发主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项，并纳入固定资产投资计划。
第十六条 开发项目经批准立项后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
开发项目的用地方式一般按下列规定确定：
（一）商品房用地通过出让方式供应；
（二）安居工程住房、微利房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨方式供应。
第十七条 开发主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价和开发企业的确定方式，制定开发项目实施方案，报城市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。
第十八条 商品房成片开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）城市基础设施配套补助费；
（五）地段差价；
（六）法律、法规规定的其他费用。
商品房零星开发项目价款底价的构成，参照前款规定确定。
第十九条 开发项目价款中的综合开发费收取标准，大中城市按当地住宅平均造价的百分之四十至五十计收，其他城市按当地住宅平均造价的百分之三十至四十计收；综合开发管理费按综合开发费的百分之一至二计收。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国家和省人民政府规定的标准计收；没有规定的，按照城市人民政府规定的标准计收。
第二十条 安居工程住房、微利房开发项目价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府有关规定执行。
第二十一条 土地使用权出让金由土地管理部门代收，按规定缴财政，纳入预算，实行计划管理，专款专用。开发项目价款中的其他各项费用由开发主管部门收取和代收，其管理和使用按有关规定执行。
土地管理部门和开发主管部门向开发企业收取土地使用权出让金和开发项目价款中的其他各项费用后，任何单位和个人都不得再向开发企业收取任何费用。
第二十二条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式确定开发者。境内外的公司、企业及其他经济组织和个人，均可以申请参加开发项目的招标、拍卖活动。
不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。但开发者确定后，开发主管部门必须将开发者名称、开发项目及价款等予以公布。
非开发企业被确定为开发者后，应当依法到工商行政管理部门办理设立单项开发企业登记手续。
第二十三条 被确定为项目开发者的开发企业，与开发主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营许可证后，即取得项目开发经营权。
开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到规划和土地管理等部门办理有关建设手续，申领建设用地规划许可证和建设用地批准书，并到计划部门办理登记备案手续。
开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的，其批准文件无效。
第二十四条 开发合同应当包括下列内容：
（一）开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）建设质量要求；
（四）基础设施和配套公用设施的建设要求及建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿安置要求；
（六）开发主管部门应对开发项目提供的配套条件；
（七）开发项目价款及其交付方式；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第二十五条 以依法取得的国有土地使用权作价入股、合资合作或者自行开发经营房地产的，应当向开发主管部门提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项目，并应当按本条例规定办理有关手续。
第二十六条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划部门立项后，建设单位应当向开发主管部门提出建设申请，经审查同意并按城市人民政府的规定交纳地段差价和城市基础设施配套补助费后，方可办理其他基本建设手续。
第二十七条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有的土地的，必须由城市人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。

第四章 房地产开发项目的建设
第二十八条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
开发区片内的经营性配套公用设施，由开发企业按规划要求投资建设，实行有偿转让。
开发区片内的大型基础设施、配套公用设施和开发区片外的配套基础设施应当由有关部门负责投资建设。
第二十九条 开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划和拆迁安置方案报开发主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第三十条 开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其他投资者合资、合作开发。
第三十一条 开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由开发主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动
工开发迟延的除外。因政府及政府部门的不当行为造成动工开发迟延的，应当追究有关负责人及其他责任人员的行政责任。
第三十二条 开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并办理开发合同变更手续，调整开发项目价款。
第三十三条 开发主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范；单项工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十四条 开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。成片开发项目的综合验收，由城市人民政府组织有关部门进行；零星开发项目的综合验收，由开发主管部门组织有关部门和单位进行。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其他事项。
开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
第三十五条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第三十六条 经综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，由城市人民政府移交给有关部门和单位。开发项目的物业管理按国家和省有关规定执行。
第三十七条 开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三十八条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在开发项目手册中，并定期送开发主管部门验核。

第五章 房地产经营
第三十九条 开发企业转让其开发的房地产，应当符合下列条件：
（一）按照开发合同规定已经支付全部开发项目价款，并取得开发经营许可证；
（二）投入开发建设的资金达到投资总额的百分之二十五以上；
（三）法律、法规规定的其他条件。
房地产转让应当签订书面合同。转让合同应当报开发主管部门和房地产权属管理部门登记备案。
第四十条 开发企业转让开发项目，受让人继续进行房地产开发经营的，应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十一条 开发企业预售商品房，应当依法办理预售登记，领取商品房预售许可证。
开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并按规定接受监督管理。
第四十二条 开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房。未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。
第四十三条 开发企业向境外预售、销售商品房的，应当办理商品房外销许可手续。
第四十四条 开发企业预售、销售商品房或者通过广告等方式推销商品房时，必须出示预售许可证、开发经营许可证、土地使用证件或者标明其编号。
第四十五条 任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房。但城市人民政府另有规定的除外。
第四十六条 商品房的价格，由开发企业与购买者根据市场供求情况协商确定；安居工程住房、微利房的价格按国家和省的有关规定执行。
第四十七条 预购的商品房可以依法转让和抵押。
第四十八条 预售、销售的商品房，购买者应当依法纳税和办理房地产权属登记。
对享受税费减免等优惠政策的房地产，房地产权属管理部门在办理权属登记时，应当将其减免部分折算为国家的投入，并依此确定国家所应占有的房地产权益。购买者转让该房地产时，应当向国家补缴减免的税费及其增值收益。
第四十九条 购买在城市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，房地产权属管理部门不予办理权属登记。
对在城市规划区内集体所有的土地上已经开发建设的商品房，由城市规划、土地管理和房地产开发等行政主管部门按照有关法律、法规的规定处理。

第六章 法律责任
第五十条 对违反本条例的行为，法律、法规有明确规定的，按法律、法规的规定处罚；法律、法规未作规定的，按本条例的规定处罚。
第五十一条 违反本条例第十一条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十二条 违反本条例第二十三条第一款规定，开发企业未取得开发经营许可证，擅自进行房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第二十六条规定，未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，由开发主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，并可处以建设项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十四条 违反本条例第二十七条第二款规定，在城市规划区内集体所有的土地上从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第五十五条 违反本条例第三十二条规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十七条 违反本条例第四十条规定，开发企业将开发项目转让给其他开发企业未办理开发者变更手续的，由开发主管部门责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十八条 没有法律、法规依据，向开发企业收费的，开发企业有权拒绝，并由物价、财政等有关主管部门责令其限期退回；对收费单位的负责人和直接责任人员，按管理权限由监察机关或者有关主管部门根据情节轻重给予相应行政处分。
第五十九条 开发主管部门及其他有关部门的工作人员在确定项目开发者、竣工验收以及实施房地产开发经营管理等工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 有关执法部门在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚没收入缴同级财政。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自收到处罚决定书之日起十五日内，向同级人民政府或者作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以自收到处罚决定书之日起十五日内直接
向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第六十二条 在城市规划区以外的其他国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本条例执行。
第六十三条 本条例自公布之日起施行。1984年11月20日山东省第六届人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《山东省城市建设综合开发暂行办法》同时废止。



1995年10月12日