江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府令
　
第７１号



　　《徐州市城市房屋拆迁管理办法》已经２０００年２月２９日市政府第４７次常务会议讨论通过，现予发布，自２０００年 ５月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　于广洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二０００年四月二十八日


　　　　　　　　　　　 徐州市城市房屋拆迁管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加强我市城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本市行政区域城市规划区内的国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。


　　第三条　城市房屋拆迁必须符合城市规划，不得随意改变建设项目性质和用途。
　　城市房屋拆迁应当坚持兼顾拆迁人和被拆迁入合法权益、拆迁当事人双方地位平等、依法合理享有权利和承担义务的原则。


　　第四条　市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁主管部门。市城市房屋拆迁管理办公室受市房屋拆迁主管部门的委托，具体实施徐州市城市规划区内的房屋拆迁管理工作。
　　各县（市）、贾汪区人民政府主管城市房屋拆迁工作的行政部门负责本行政区域内（徐州市城市规划区除外，下同）的城市房屋拆迁管理工作。

第二章　拆迁程序





　　第五条　单位或者个人需要拆迁房屋的，必须向当地房屋拆迁主管部门提出申请，领取城市房屋拆迁核准通知书和房屋拆迁许可证，按照规定交纳拆迁管理费。
　　拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可自行拆迁或者委托拆迁。


　　第六条　申请领取房屋拆迁核准通知书，应当提交下列文件、资料：
　　（一）房屋拆迁申请书；
　　（二）建设项目批准文件；
　　（三）建设用地定点通知书及规划定点红线图；
　　（四）建设用地预审通知书。


　　第七条　申请领取房屋拆迁许可证，应当提交下列文件、资料：
　　（一）房屋拆迁核准通知书；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）建设用地拆迁通知书、收回国有土地使用权通告；
　　（四）拆迁补偿安置方案；
　　（五）安置房源的有关协议、证书和拆迁资金专储证明；
　　（六）拆迁人委托拆迁的，提交委托合同；
　　（七）市、县（市）、贾汪区人民政府规定的其他文件、资料。
　　房屋拆迁主管部门应当自收到前款规定的文件、资料后七日内核发房屋拆迁许可证，对不符合办理条件的，应当给予书面答复。
　　在徐州市城市规划区内一、二级地段和市人民政府指定的地段实施拆迁的，市房屋拆迁主管部门应当报经市人民政府批准后方可发放房屋拆迁许可证。


　　第八条　办理房屋拆迁核准通知书后，由房屋拆迁主管部门书面通知拟拆迁所在地的公安、工商、规划、土地、房产、街道办事处等部门和单位，暂停办理拆迁范围内的户口迁入、分立，工商营业执照，房屋翻建、扩建、改建和房屋买卖、交换、抵押、租赁等手续。停办期限为一年。
　　在停止办理期间，因申报出生、军人复退转、婚嫁等确需在拆迁范围内迁入或分立户口的，应当向公安机关提交有关证明，经县（市）、区人民政府批准后方可办理。


　　第九条　拆迁人委托拆迁的，被委托人必须是持有《江苏省房屋拆迁资格证书》的拆迁实施单位。
　　拆迁实施单位的工作人员必须持房屋拆迁主管部门核发的拆迁证上岗。
　　房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。


　　第十条　有下列情形之一的，由市、县（市）、贾汪区人民政府组织统一拆迁：
　　（一）城市综合开发区；
　　（二）土地使用权出让区；
　　（三）市、县（市）、贾汪区人民政府认为应当统一拆迁的。


　　第十一条　房屋拆迁许可证一经核发，房屋拆迁主管部门即应当将拆迁人、拆迁实施单位、工程性质、拆迁范围、拆迁期限、安置房源等有关事项予以公告。
　　拆迁人应当自公告后及时向被拆迁人发送房屋拆除通知书，并向被拆迁人做好宣传、解释工作。


　　第十二条　在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人签订书面拆迁协议。协议应当载明下列内容：
　　（一）被拆除房屋的座落、结构、面积；
　　（二）房屋安置的地点、层次、面积、朝向及平面布置；
　　（三）拆迁补偿的形式和金额；
　　（四）搬迁过渡方式和期限；
　　（五）违约责任；
　　（六）双方当事人认为需要载明的其他内容。
　　拆迁协议书应当使用由房屋拆迁主管部门统一监制的文本。协议签订后必须经房屋拆迁主管部门鉴证或者由公证机关公证。拆迁协议由公证机关公证的，公证后应当送房屋拆迁主管部门备案。


　　第十三条　拆迁人与被拆迁人对补偿形式和金额、安置房屋地点和面积、搬迁过渡方式和期限等达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门调解；调解不成的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。
　　当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。


　　第十四条　在房屋拆迁公告规定的或者房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，市、县（市）、贾汪区人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由市、县（市）、贾汪区人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。


　　第十五条　拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议后或者经裁决、判决后，被拆迁人应当及时到房管、国土部门办理房屋所有权证、土地使用权证注销手续。


　　第十六条　拆除房屋前，施工单位应当制定房屋拆除施工方案和安全措施，经当地房屋拆迁主管部门同意后方可实施房屋拆除施工任务。
　　房屋拆迁主管部门等有关部门应当依法对房屋拆除施工安全实施监督管理。


　　第十七条　拆迁范围内的房屋拆除完毕，应当经房屋拆迁主管部门验收并发给拆除验收单，计划、土地、规划、建设行政主管部门方可核发相关批准手续。

第三章　拆迁补偿





　　第十八条　拆除房屋及其附属物，拆迁人应当依照法律、法规和本办法规定给予被拆除房屋所有权人补偿。房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换与作价补偿相结合的形式。
　　产权调换的面积，按照被拆除房屋的建筑面积计算。
　　作价补偿的金额，按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
　　拆迁人给予被拆除房屋所有权人补偿后，原房屋及其附属物由拆迁人拆除，其残值冲减新建房屋成本。


　　第十九条　被拆除房屋的价格评估，由房屋拆迁主管部门指定的房地产价格评估机构承担。
　　房屋拆迁主管部门应当指定至少三个经有权机关批准的房地产价格评估机构供拆迁双方当事人协议选择。
　　各类房屋的重置价格，由价格主管部门、房产管理部门、国土部门共同确定并按年度公布。


　　第二十条　拆除私有住宅、单位自管住宅房屋实行产权调换的，按照下列方式结算：
　　（一）偿还建筑面积与原建筑面积相等的，新建安置房屋按照房屋建筑安装工程造价结算，被拆除房屋建筑面积按照重，置价格结合成新作价结算；
　　（二）偿还建筑面积不足原建筑面积的，不足部分按照被拆除房屋重置价格结合成新另增百分之百结算；
　　（三）偿还建筑面积超过原建筑面积，在规定的安置标准内的，超出部分按照新建房屋的成本价格结算；偿还建筑面积超过规定的安置标准的，超出部分按照商品房价格结算。
　　拆除有租赁关系的私有住宅、单位自管住宅房屋，房屋所有权人要求保留产权的，租赁关系继续保持，并按规定重新办理租赁手续。房屋所有权人不要求保留产权，对使用人实行公房安置的，或者被裁决、判决用公房安置的，被拆除房屋按照重置价格结合成新补偿给房屋所有权人，使用人与拆迁人结算，安置房建筑面积与原建筑面积相等部分的费用由拆迁人承担，安置房建筑面积超过原建筑面积但在安置标准内的，超过部分由使用人按照成本价购买产权或者按照房屋建筑安装工程费购买使用权，使用人要求超标准安置的，超出标准部分由使用人按照商品房价格购买产权；使用人要求购买安置房产权的，被拆除房屋由使用人按照重置价格结合成新作价补偿给房屋所有权人，使用人按照本条第一款规定结算。
　　私有住宅、单位自管住宅房屋所有权人不保留产权，又不需要安置使用人的，被拆除房屋按照重置价格结合成新另增百分之百结算。


　　第二十一条　拆除直管公有住宅房屋，房屋使用人可以购买安置房产权，也可以继续与房屋所有权人保持租赁关系，并按照下列方式结算：
　　（一）使用人购买安置房产权的，被拆除房屋按照重置价格结合成新作价，由使用人交付给房屋所有权人；使用人与拆迁人按照本办法第二十条第一款规定结算，但偿还建筑面积与原建筑面积相等部分不作差价结算。
　　（二）使用人要求继续保持租赁关系的，拆迁人与房屋所有权人按照原建筑面积加上区位差应当增加的安置面积之和实行产权调换，双方不作差价结算。按照户籍人口增加安置面积部分的差价，由使用人按照新建房屋的成本价格结算。使用人要求超标准安置的，超出部分由使用人按照商品房价格购买产权。使用人出资部分的产权归出资人所有。使用人与房屋所有权人按照规定重新办理租赁手续。


　　第二十二条　对实行产权调换从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除住宅房屋（不含直管公有住宅房屋）所有权人，应当适当提高补偿标准。具体补偿标准，各县 （市）、贾汪区人民政府可以结合本地情况制定。
　　徐州市城市规划区内从区位好的地段迁入区位差的地段的，被拆除住宅房屋按照重置价格结合成新每差一级地段另增百分之十给予补偿。


　　第二十三条　以产权调换形式偿还非住宅房屋就地安置的，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按照被拆除房屋重置价格结合成新与房屋建筑安装工程造价结算；偿还建筑面积不足原建筑面积部分，按照被拆除房屋重置价格结合成新并适当提高补偿费用结算；偿还建筑面积超过原建筑面积部分，超出部分按照商品房价格结算。
　　以产权调换形式偿还非住宅房屋异地安置的，安置房屋按商品房价格结算，被拆除房屋按照评估的价格结算。
　　拆除有租赁关系的非住宅房屋，所有权人需要保留产权的，新旧房屋差价由所有权人承担，使用人与所有权人继续保持租赁关系；所有权人不保留产权，使用人需要安置的，被拆除房屋由使用人按照房屋重置价格结合成新作价补偿给所有权人后，根据前两款规定结算；所有权人不保留产权，又不需要安置使用人的，被拆除房屋按照重置价格结合成新并适当提高补偿费用结算。


　　第二十四条　非住宅房屋是指依法新建、翻建、扩建、改建、转让的，其《建设工程规划许可证》（含个人建房领取的《建筑执照》）、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》上载明建筑功能为非住宅房屋，并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。


　　第二十五条　房屋改作纯商业经营用房的，必须符合下列条件：
　　（一）私房自营的：
　　１、有房屋所有权证，开业部位在合法建筑范围内；
　　２、有改变为商业经营房屋的有效批准文件；
　　３、有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证；
　　４、在经营期间按照商业营业用途缴纳房产税、土地使用税的。
　　（二）私房出租经营的：
　　１、有前项私房自营开业条件中第１、２、４目合法凭证；
　　２、有经营房屋租赁许可证；
　　３、有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
　　（三）直管公有住房原承租户用作经营的：
　　１、有原公有住房租赁证；
　　２、有经营房屋租赁许可证；
　　３、有与原承租户或者其配偶户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。
　　（四）单位自管房屋自营或者出租经营的，按照私房自营开业、出租开业条件执行。


　　第二十六条　拆除非住宅房屋造成停产、停业引起直接经济损失的，由拆迁人补助下列费用：
　　（一）拆除企业生产、经营用房造成直接停产停业的，按照实际停产停业时间，以企业上年度实际在职人员的月平均工资标准给予在职人员工资总额的７０％、离退休人员工资总额的１００％的补助费；拆除个体户营业用房造成停业损失的，按照工商部门批准的从业人数，以当地上年度职工月平均工资的百分之五十为标准给予补助，直至安置房交付使用为止。
　　（二）异地安置的，补偿电话、有线电视、管道煤气等设施迁移费。
　　（三）拆除企业生产用房异地建设的，拆迁人还应当补助下列费用：
　　１、征用或者划拨土地（原面积部分）所需的费用和原水、电、气、通信等设施容量的再建费；
　　２、生产设备搬迁、安装的费用。
　　（四）拆除未认定为非住宅房屋的经营性用房，按照工商部门批准的从业人数，以当地上年度职工月平均工资的百分之五十为标准一次性给予六个月的补助。


　　第二十七条　拆除用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物的，拆迁人应当根据城市规划，按照原性质、原规模重建；不能重建的，由拆迁人按照原建筑物、构筑物及其附属物的重置价格给予补偿，仍用于公益事业建设。
　　拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人按照作价补偿标准给予作价补偿。


　　第二十八条　拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
　　拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除房屋重置价格结合成新评定标准参考剩余期限给予补偿。


　　第二十九条　拆除有产权争议的房屋，如在拆迁公告规定期限内争议尚未解决的，由拆迁人按本办法规定提出补偿和安置方案，报房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，由房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆除房屋作详细勘察记录，并向公证机关办理公证。拆迁补偿费可暂存房屋拆迁主管部门，待产权争议解决后再予支付。


　　第三十条　新建住宅与非住宅安置房屋的房屋建筑安装工程费、建筑安装工程造价、成本价、商品房价，按照不同地段，由价格主管部门、建设行政主管部门核定公布。

第四章　拆迁安置





　　第三十一条　拆迁人对被拆除房屋的使用人应当依照法律、法规和本办法给予安置，安置方式可以房屋安置，也可以货币安置。
　　拆迁安置应当逐步实行货币安置方式。
　　安置房屋为现房的，必须具有土地使用权批准文件、房屋所有权登记证明书、房屋质量合格证书，具备生活服务配套设施使用条件。
　　安置房屋为期房的，必须具有规划设计方案审定意见书和单体建筑施工图、建设资金专储证明。期房安置的过渡期限不得超过十八个月，高层住宅不得超过三十个月。


　　第三十二条　对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和旧区改造的原则确定。
　　拆除住宅房屋，原地新建住宅房屋的，应当就地安置，或者同等区位下就近安置；新建工程全部为非住宅房屋的，应当异地安置。
　　拆除非住宅房屋，新建的非住宅房屋与被拆除非住宅房屋使用功能相似、相同的，应当就地或者就近安置；根据城市规划和城市政治、经济或社会公益事业需要不能就地安置的，应当异地安置。
　　拆除未认定为非住宅房屋的连家店营业用房，应当在住宅楼底层安置，适当扩大不超过原合法营业使用面积百分之五十的安置面积。


　　第三十三条　拆除住宅房屋，按照原合法使用面积安置。原使用面积按照１：１．４５的比例折成建筑面积计算。对按照原合法使用面积安置有困难的被拆除房屋使用人，可以根据其户籍人口适当增加安置面积。具体安置标准，各县（市）、贾汪区人民政府可根据本地情况确定。
　　本市市区具有正式常住户口并实际居住的房屋使用人以及符合本办法第三十四条第一款规定的安置对象，按照下列安置基准给予安置：
　　（一）安置户人口为一人的，安置基准为使用面积二十五平方米；
　　（二）安置户人口为二人的，安置基准为使用面积三十平方米；
　　（三）安置户人口为三人及三人以上的，安置基准按照本市市区上年度人均住宅使用面积确定。


　　第三十四条　在拆迁范围内不具有常住户口的下列人员，应当计入被拆迁户安置人口：
　　（一）未婚现役军人；　
　　（二）户籍在外地的配偶；
　　（三）户口在大、中专学校的在校学生；
　　（四）正在劳改或者劳教的人员；
　　（五）符合计划生育规定出生的人口；
　　（六）婚入的人口；
　　（七）市、县（市）、区人民政府规定可以列入安置的人员。
　　临时户口人员、空挂户口人员、另有住房但户口未迁移的人口、超生的人口以及户口冻结后违反规定迁入的人口，不列入被拆迁户安置人口。


　　第三十五条　对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除住宅房屋使用人，应当适当增加安置面积。具体标准，各县（市）、贾汪区人民政府可以结合本地情况制定。
　　徐州市城市规划区内从区位好的地段迁入区位差的地段的，按其被拆除合法建筑面积每差一级地段奖励百分之十五的建筑面积。奖励的安置面积也可以按照安置住宅房屋成本价作价给予奖励。但奖励的安置面积每差一级地段不得少于五平方米。


　　第三十六条　拆除住宅房屋安置的楼房应当符合住宅楼房的要求，拆迁人应当将初步设计图纸报房屋拆迁主管部门审定，未经审定的不得施工。
　　拆除住宅房屋安置被拆迁人楼房的，应当按照单元立体切块安置，根据被安置家庭成员的年龄、身体状况、增加安置面积的多少、搬迁先后、楼层差价承受能力等情况，合理安排楼房层次，一户安置二套及二套以上的，应当高低搭配。
　　不同楼层的住宅安置房屋应当有差价，楼层差价按照当地有权部门规定的统一标准执行。


　　第三十七条　拆除住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人公布下列情况：
　　（一）拆除房屋面积、居住人口情况；
　　（二）安置地点、面积、楼号、单元、层次、朝向；
　　（三）安置楼房平面布置图。


　　第三十八条　拆除住宅房屋实行货币安置的，拆迁人应当将应承担的安置费用以货币形式支付给被拆迁人，由被拆迁人自行选购安置房屋。
　　货币安置的结算，按照购买安置房产权的结算标准执行。货币安置款为拆迁地段的货币安置补偿结算标准乘以应安置建筑面积减去购买应安置建筑面积产权中应由被拆迁人支付的金额。
　　货币安置应当签订房屋拆迁货币安置协议，明确货币安置的区位、标准和金额、货币支付的时间和方式、搬迁期限、违约责任以及双方当事人认为需要订立的其他事项。协议书应当使用由房屋拆迁主管部门统一监制的格式。
　　协议签订后，拆迁人凭被拆迁人的购房合同，将货币安置款汇入售房单位或者房产交易机构的帐户。购房后仍有余款或者被拆迁人不使用货币安置款购房的，由被拆迁人向拆迁人提供现有住房情况的书证、书面承诺及现居住地或单位出具的有关证明，经市、县（市）、贾汪区房屋拆迁主管部门审核批准后，拆迁人方可将购房余款或货币安置款以现金方式支付给被拆迁人。


　　第三十九条　拆除非住宅房屋实行货币安置的，拆迁人应当向被拆除房屋所有权人支付货币安置款，货币安置款按照评估机构对被拆除房屋评估的市场价格确定。评估机构评估房屋的地价时应当征求国土部门的意见。


　　第四十条　被拆迁人在规定的搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人应当适当发给搬迁奖励费。奖励标准由拆迁人确定，并报房屋拆迁主管部门批准后公布实施。


　　第四十一条　被拆迁人因搬迁事宜需占用工作时间的，凭房屋拆迁主管部门出具的证明，由拆迁人按照误工天数发给一次性补助费。


　　第四十二条　拆迁人应当按照规定付给被拆迁人搬迁补助费。
　　在拆迁协议规定的过渡期限内，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应当按照规定付给临时安置补助费。由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。
　　由于拆迁人的责任而延长过渡期限，对自行安排住处的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，在加倍支付临时安置补助费的基础上每月再加一倍支付临时安置补助费，直至交付使用。对由拆迁人提供周转房的，从逾期之日起应当支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，每逾一个月增加半个月的临时安置补助费，直至交付使用。
　　实行货币安置的，被拆迁人必须自行过渡，拆迁人一次性支付三个月的临时安置补助费。
　　由拆迁人提供周转用房的，被拆迁人应当在安置后三个月内腾退周转用房。
　　搬迁补助费、临时安置补助费和电话移机等其他费用的补助标准，由房屋拆迁主管部门会同有关部门核定公布。


　　第四十三条　实行产权调换或者购买安置房产权后，拆迁人应当协助被拆迁人及时办理房屋所有权证和土地使用权证。被拆迁人购买安置房产权的契税缴纳，按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》执行。

第五章　罚则





　　第四十四条　有下列行为之一的，由市、县（市）、贾汪区房屋拆迁主管部门责令停止拆迁或者限期改正，予以警告，并可视情节轻重处以罚款：
　　（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按照拆迁许可证的规定擅自拆迁的，对建设单位处以十万元以下罚款；
　　（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的，对委托单位处以一万元至三万元罚款，对被委托单位处以二万元至五万元罚款；
　　（三）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的，对拆迁实施单位处以五万元以下罚款；
　　（四）无正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，对拆迁人处以一万元至三万元罚款；
　　（五）擅自转让、出借《房屋拆迁资格证书》，对转让、出借资质的单位处以一万元至三万元罚款。


　　第四十五条　对违反本办法规定，随意改变建设项目性质和用途的，由有关部门依法处理，对有关责任人员可以由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。


　　第四十六条　被拆迁人违反协议拒绝腾退周转房的，由房屋拆迁主管部门对被拆迁人予以警告、责令限期退还周转房，并可以处以罚款。周转房属于营业性的，处以五万元以下罚款；周转房属于住宅的，处以一万元以下罚款。


　　第四十七条　对违反本办法行为的处罚，市；县（市）、贾汪区房屋拆迁主管部门可以委托房屋拆迁管理办公室实施。


　　第四十八条　被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。


　　第四十九条　胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁工作人员依法拆迁房屋的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第五十条　房屋拆迁主管部门及其委托单位的工作人员弄虚作假、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则




　　第五十一条　市政建设项目是指实施道路，广场，桥梁，城市排水，污水处理，供电、供水、供气、燃气管网设施，广电、邮电通信管线设施，公交场站，防洪设施，城市环卫设施，人防工程，城市绿化等城市基础设施建设和实施社会公益事业建设的工程。
　　徐州市城市规划区内因市政建设项目拆迁的具体办法，由市人民政府另行规定；徐州市城市规划区以外因市政建设项目拆迁的具体办法，由所在县（市）、贾汪区人民政府拟定，报市人民政府批准后执行。


　　第五十二条　法律、法规对拆迁军事设施、教堂寺庙、文物古迹、古建筑、华侨和外国人的房屋等另有规定的，依照有关法律、法规执行。


　　第五十三条　徐州市城市规划区内实施本办法的具体标准和有关规定，以及具体标准的调整，由市房屋拆迁主管部门会同有关部门拟定，报市人民政府批准后公布施行。
　　徐州市城市规划区以外实施本办法的具体标准和有关规定，以及具体标准的调整，由所属县（市）或贾汪区人民政府制定，报市人民政府备案。


　　第五十四条　本办法自２０００年５月１日起施行。徐州市人民政府一九八九年二月十日发布的《徐州市房屋拆迁安置暂行办法》同时废止。

　　　　　　　　　　　徐州市市区房屋拆迁地段划分表

┌─────┬──────────────────────────────┐│地段　　　│　　　　　　　　　 地段范围　　　　　　　　　　　　　　　　 ││级别　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│├─────┼──────────────────────────────┤│　　　　　│复兴南路，复兴北路(北至环城路)以西:　　　　　　　　　　　　 ││　　一　　│环城路沿路(南至黄河南路)：　　　　　　　　　　　　　　　　　││　　级　　│黄河南路(西至苏堤北路)以南：　　　　　　　　　　　　　　　　││　　地　　│苏堤北路，苏堤南路以东：　　　　　　　　　　　　　　　　　　││　　段　　│中山南路(北至和平路)：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　││　　　　　│和平路以北。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│├─────┼──────────────────────────────┤│　　　　　│除一级地段以外：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　││　　二　　│徐州西站沿陇海线(东至复兴北路立交，西至二环西路)以南：　　　││　　级　　│二环西路(北段)，沿纺织西路(南至八一大堤)以东：　　　　　　　││　　地　　│八一大堤，溢洪道，解放南路(北至溢洪道)，淮海东路，东至复兴南││　　段　　│路)以北：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ││　　　　　│徐州站沿津浦线(北至复兴北路立交，南至黄河铁路桥)以西。　　　│├─────┼──────────────────────────────┤│　　　　　│除一、二级地段以外：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　││　　　　　│三环西路以东(北至铜沛路)：　　　　　　　　　　　　　　　　　││　三　　　│铜沛路以南(东至二环北路)：　　　　　　　　　　　　　　　　　││　级　　　│二环北路以南(东至中山北路)：　　　　　　　　　　　　　　　　││　地　　　│中山北路以东(北至朱庄路)；　　　　　　　　　　　　　　　　　││　段　　　│朱庄路以南(东至煤港路至复兴北路)：　　　　　　　　　　　　　││　　　　　│三环东路以西(北至响山路、南至郭庄路)：　　　　　　　　　　　││　　　　　│三环南路以北(东至彭大铁路立交)；　　　　　　　　　　　　　　││　　　　　│广山油库，特汽厂。铁路技校以西。　　　　　　　　　　　　　　│├─────┼──────────────────────────────┤│　四　　　│　徐州市城市规划区范围内，一，二，三级地段以外的地段。　　　││　级　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　││　地　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　││　段　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│└─────┴──────────────────────────────┘

对要约构成要件中的相对人的初步探讨

徐州师范大学法律政治学院 02法学（3）班 刘炳杰


[内容摘要]：目前全球经济一体化趋势的加强和国内统一市场的初步形成中已经暴露出来了种种新的现象，而我国原有的关于要约构成要件中的对相对人的理论研究过于简单，将来有可能会不适应。为了发展需要，所以现在有必要对这一理论做进一步的深入研究，以适应日新月异的现实生活。在本文中，笔者对我国现有的法律中关于法人变更的情况的不同规定的分析，希望能够初步对变更后的法人是否仍然能够视为原有的特定人未变？变更后的法人能否享有和承担原来法人权利义务？从而引发出一个命题——变更后的法人是否有权对变更前法人法人收到的要约承诺？
[关键词]：要约、要约的构成要件、相对人、法人的变更
一、引言
合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。它描述的是缔约各方自接触、洽商直至达成合意的过程，是动态行为与静态行为的统一体。该动态行为包括缔约各方的接触和洽商，由要约邀请、要约、反要约诸制度规范和约束，产生先合同义务及缔约过失责任。静态协议是指达成合意，合同条款至少是合同的主要条款已经确定，各方享有的权利义务得以固定，其中，承诺、合同成立要件和合同条款等制度发挥作用。①理论上一般认为合同订立的一般程序是包括要约（有些法学专著中也有称之为发价、发盘、出盘、报价等）与承诺（也有人称之为接盘）。
关于要约的含义，各国立法和学理解释并不完全相同。有英国学者认为：“要约，实际上是要约人做什么事或不做什么事的一种许诺”。②根据《第二次合同法重述》第24条的规定，要约是对即时进行交易的愿望的表达，这一表达能使一个通情达理处于受要约人地位的人相信，他或者她只要对该要约表示同意，即接受该要约，就可进行这一交易。③在大陆法系国家，各国民法典一般未对要约的定义作出界定，而合同法学者一般将要约纳入法律行为的范畴，将要约看成是当事人订立合同的意思表示。④在法国合同法中，广义的要约包括一切订立合同的建议，即以确定的条件订立某一特定合同的明确提议。⑤
　　尽管大陆法系和英美法系对要约的解释使用了不同的术语，但仔细分析仍然有共同之处。一是大陆法系依其所创设的法律行为体系，将要约看成是一方当事人希望订立合同的意思表示，只要要约人将其内心订立合同的意思通过一定形式表示出来，即发出要约，就表明其有订立合同的愿望；而英美法用允诺来界定要约，而这种允诺是要约人做某事或不做某事的意思表示，也表明要约人有订立合同的愿望。二是大陆法认为要约是要约人向受要约人提出的包括合同成立的主要条件，希望受要约人接受以成立合同，而英美法认为要约是一种允诺，是要约人向受要约人所作的表示，它是以做某事或不做某事为条件的。二者在实质上，都反映出要约明确表示订立合同的愿望并提出合同成立的主要条件这两个最本质的内容。两大法系的要约定义具有异曲同工之妙，各有其合理性。
　　但是，由于两大法系的法律传统和体系存在差异，所以对要约的理解也有不同。一是大陆法认为要约是一种意思表示，具有法律意义，一经受要约人承诺，合同就成立，要约是订立合同的一个环节或要素。而英美法认为要约是一种允诺，它不单纯表明要约人愿意交易的愿望，而且也意味着要约人愿意接受一定条件的拘束，即在要约的有效期内，要约人不得擅自撤销或变更要约。二是在商业实践中，大陆法对要约的注意力集中于意思表示上，向谁发出要约，即表明愿意与谁缔结合同，故要求要约的对象特定，这种作法有益于交易安全。而英美法对要约的注意力放在允诺上，允诺意味着要约人受其约束，放弃不与其他人交易的权利，故不考虑该允诺的对象是否特定，这种作法有利于交易便捷。
一些研究英美合同法的学者也接受了大陆法学者关于要约的定义。⑥或者在其著作中对两大法系学者关于要约的定义交替使用。⑦这说明两大法系关于要约的概念已出现认识统一的趋势。
关于要约的构成要件，英国合同法的基本要求有三个方面：1.必须明确表示有订立合同的意思；2.要约的内容必须确定；3.要约必须送达。⑧按照美国《第二次合同法重述》的规定，要约应当符合以下条件：1.要约的目的是进行交易；2.要约包含了立即订立合同的意图；3.要约会被通情达理的第三人视为订立合同的建议。⑨在法国合同法中，要约必须具备以下两个条件：1.要约必须表明要约人订立合同的决心；2.要约的内容应包括合同的基本因素。⑩《欧洲合同法原则》（1998年7月修订）第201条对要约的构成要件作了具体的规定：“一项建议一旦符合下列要件即构成要约：1.它意欲在对方承诺后即形成合同；2.它含有相当确定的条款以形成合同。”《联合国国际货物销售合同公约》第14条第1款规定：“向一个或一个以上特定的人提出的订立合同的建议。如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。”《国际商事合同通则》第2.2条也规定：“一项订立合同的建议，如果十分确定，并表明要约人在得到承诺时受其约束的意旨，即构成要约。”
中国《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。”该界定采纳了大陆法系民法对要约的传统见解。所以，我国理论界大多认为要约的成立需要具备以下五个要件：1.要约必须是特定人所为的意思表示；2.要约必须是向相对人发生；3.要约必须具有缔结合同的目的；4.要约的内容必须具体确定和完整；5.要约必须表明要约人在得到承诺时即受其约束的意旨。在本文中因为限于篇幅，笔者仅想对我国要约的构成要件中的第二个构成要件进行初步的探讨。
笔者之所以想对相对人的构成要件进行探讨，是因为在目前全球经济一体化趋势的加强和国内统一市场的初步形成中已经暴露出来了种种新的现象，而我国原有的关于对相对人的理论研究过于简单，将来有可能会不适应为了发展需要。所以现在有必要对这一理论做进一步的深入研究，以适应日新月异的现实生活。
二、正文
一、传统关于相对人的理论研究的成果
我国理论界的传统观点认为，要约必须向特定的人发出，但是合同法中又规定，某些商业广告也可充当要约，从而使受要约人也可以是不特定人，只需在一般社会观念足以确定当事人范围即可。但是为了减轻要约人负担,避免一物二卖，原则上要约仍应向特定的人发出。从以上不难看出，我国传统观点对相对人的研究是不够深入的。
二、现实变化对传统研究的发难
正如上文所说，当今世界正处于经济全球一体化的趋势中，而我国也正面临着国内统一市场的形成中，所以，我国（笔者甚至认为还有其他国家也与中国一样）面临着经济主体因为一些因素的变化而处于变动中，而对于这中现象，笔者认为正是触发对传统相对人理论进行重新认识和研究的原动力。
我们假设一下，当甲公司向乙公司发出要约，而在承诺期间内，受要约人乙公司因为公司变更（具体可以包括合并、分立、组织形式的变更、以及其他的重要事项的变更），那么此时甲公司原先发出要约的对象是否是变更后的“乙”公司？从甲公司当初选择乙公司的出发点考虑，甲公司无非是因为出于对乙公司信用和财力等诸多因素的考虑。而在承诺期间内，受要约人乙公司因为公司变更而变成“乙”公司后，变更后的“乙”公司是否还符合要约人甲公司当初的选择的条件？我想这是我们不得不重新审视的。如果变更后的“乙”公司财力更加雄厚、信用比以前无损的话，那么，我想这是皆大欢喜的，在现实生活中也不会引起纠纷的。但是，如果变更后的“乙”公司财力有所减损或信用度降低，抑或者两者都同时发生了，那么此时的甲公司还愿意选择“乙”公司作为受要约人吗？
上述只是笔者举的一个常见的简单例子，下面笔者想根据我国现有的法律中关于法人变更的情况（因为当今经济社会中法人具有举足轻重的作用，所以，本文暂时先讨论法人变更）
对于要约中对相对人的认定。从理论上讲法人的变更必然会导致前后法人的不一样，所以变更后的法人必然不是先前要约人所选择的特定的受要约人，但是，为促进经济的发展和保护善良变更后的法人及要约人的合法利益，法律还是有必要对这些问题做一些规定的。
法人的变更是指法人在存续期间内所发生的法律人格、组织、宗旨等重大事项的变化。具体有以下几种，对此，笔者想对应每种情形做初步探讨。
（一）、人人格的变更
法人人格的变更又称为法人的改组，它包括法人的合并和分立。
1、一般认为，法人的合并是指两个或两个以上的法人根据法律的规定或合同的约定变为一个法人的现象。具体而言，合并又分为两种形式；一是新设合并，即两个或两个以上的法人合并为一个新法人，同时原法人人格全部消灭，此时原法人的权利义务全部由新法人享有和承担；二是吸收合并，即一个或多个法人归入到一个现存的法人之中，被合并的法人人格消灭，存续的法人人格依然存在，此时被合并的法人权利义务由承续的法人享有和承担。
但是，笔者对于一般认为的法人的合并后，原来法人权利义务由现存的法人或承续的法人享有和承担的观点不敢完全苟同。理由是变更后的法人的财力、信用度也有可能变更，如果此时还遵守原有的理论将有可能对要约人不利。本人的观点是应该一分为二来处理：
（1）、财力未降低（或是有所增加的）而且信用度也未有降低的，此时变更后的法人可能为接受要约做了很多前期工作，为了保护变更后的法人的合法权益和促进交易的达成，我们可以仍然视为原有的特定人未变，则权利义务由现存的法人或承续的法人当然享有和承担。
（2）、如果变更后的法人的财力减少或信用度降低，抑或是两者都有所降低，此时，就不能说原有的特定人未变，而是原来法人权利义务不能由现存的法人或承续的法人享有和承担。当然，如果要约人认可的又另当别论。
2、法人的分立是指一个法人分为两个或两个以上的法人的现象，法人分立的形式也有两种：一是创设式分立，即一个法人分成两个或两个以上的法人，原法人消灭；二是存续式分立，也称为兼并，即原法人存续，并分出一部分财产设立新法人。几个法人分了一部分财产共同成立一个或几个新法人也属于存续式分立的情形。
对于创设式分立，笔者认为此时的认定仍应该遵守上面的规则。
（二）、法人组织形态的变更
法人组织形态的变更是在不消灭法人人格的前提下，法人从一种组织形态转为另一种组织形态的现象，法人组织形态的变更往往导致法人的责任形式、权利义务等变化，因此，各国对法人组织形态的变更多采取限制。比如各国公司一般规定无限公司可以变更为两合公司，但不可变更为有限责任公司。法人组织形态的变更也应当符合法律规定的程序。
对于这种情形，笔者认为变更后的法人不能视为未变更，因为法人组织形态的变更法人信用度和财产的变更，此时就应该保护要约人的合法权益，此时原来法人权利义务不能由现存的法人或承续的法人享有和承担。当然，如果要约人认可的又另当别论。
（三）、法人宗旨的变更
法人宗旨的变更也称为法人目的的变更，是指法人所从事事业发生变化的现象，在企业法人中，它主要是指企业经营范围的改变。法人宗旨的变更不会影响法人的人格，但它会直接导致法人民事权利能力和行为能力的改变。
所以笔者认为对于该种情况不能够视为前后法人未变更，此时原来法人权利义务不能由现存的法人或承续的法人享有和承担。当然，如果要约人认可的又另当别论。
另外，法人的变更还包括法人名称、住所、注册资金、法定代表人的改变等，这些变更后如何认定前后法人是否变更的问题，笔者认为仍应该遵守上述原则。
三、小结
综上所述，笔者认为在认定变更后的法人是否有权对变更前法人接受的要约进行承诺要综合考虑。尤其要考虑变更后法人的财产与信用度的变化给双方可能造成的影响。同时还要考虑双方的合法权益的保护问题和国家作为市场宏观调控的主体所承担的尽可能促进合同的成立的角色，从而促进经济的发展。
[注释]：
①魏振瀛主编：《民法学》，北京大学出版社 高等教育出版社2002年版，P.387。
②[英] 阿蒂亚：《合同法概论》（中译本），法律出版社，1980年版，P.41页。
③王军编著：《美国合同法》，中国政法大学出版社，1996年版，P.38-39。
④周林彬著：《比较合同法》，兰州大学出版社，1989年版，P.147。
⑤尹田编著：《法国现代合同法》，法律出版社，1995年版，P.43。
⑥“要约，乃以缔结契约为目的向他人所为之意思表示。”参见杨桢著：《英美契约法论》，北京大学出版社，1997年版，P.30；“要约是通过文字或行为对自愿参加订立具有法律约束力合同的一种正式通知，而且它在其提出的条款中明确地或隐含地表明，当接受要约的一方当事人通过行为，放弃行使某些权利或答复表示已接受其要约时该要约即开始对要约人有约束力。”参见：[英] 盖斯特著：《英国合同法与案例》，中国大百科全书出版社，1998年版，P.27。
⑦最典型的是何宝玉在其著《英国合同法》的“要约简述”的问题中，第一段有“所谓要约，实际上是要约人为某种行为或者不行为的一种许诺。”第三段又说要约“是当事人以缔结合同为目的而作出的意思表示。”参见该书P.60。