您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

试论电子商务合同的成立与效力/刘成江

时间:2024-06-03 07:57:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9439
下载地址: 点击此处下载
试论电子商务合同的成立与效力

刘成江


  随着信息技术的迅猛发展,以运用国际互联网为媒介进行的商务活动逐渐在全球兴起,电子商务应运而主,人类社会进入了一个新的信息时代。电子商务的内涵十分广泛,凡以电子形式在信息网络上进行的商品交易活动和服务都归结为电子商务。随着网上商店、网上银行、网上拍卖店、网上房地产交易所、网上书店、网上学校等的出现,逐渐形成了网络经济。相对于较早的电子商务来说,现在的电子商务一般是指通过国际互联网而进行的贸易活动。所谓国际互联网是建立在现代计算机技术基础上的成千上万互相协作的网络以及网络所承载的信息、结合而成的集合体。它是计算机数字技术和现代通讯技术的产物,是正在到来的信息社会的基础。从1993年到现在美国已有200万人在国际互联网上购买过东西和接受过服务。目前,国际上所有的大企业都己经或正在上网,据美国权威市场顾问公司的预测,在以后的几年内,商业网址的数量将以每年10倍的速度增长。2000年在瑞士达涯斯召开的世界经济年会向全世界宣布网络经济是世界经济的方向。
  国际互联网这一新兴电子技术所带来的商业机会正一步步冲击着社会的各个角落,电子商务日益盛行,与传统的商务方式相比,电子商务存在着这样几个特点:
  l、经济性,由于电子商务大大简化了商品的流通环节,提高了交易效率,企业和消费者从电子商务中可以大量节约成本。
  2、时效性,电子商务打破了传统商务的时间概念,除了提高商务信息的速度外,电子商务可以随时随地的实现。从这个意义上来讲,电子商务已经没有上班下班的概念了。
  3、交互性和个性化,顾客只要利用键盘或鼠标就可以向两家发出自己的需求信层、,两家会及时作出反馈,这种反馈甚至是实时的,一对一的。
  4、方便和快捷,这种商务模式的出现取代了传统商品流通中大量存在的中间行为。电子商务利用多媒体及其与此相对应的软件编程技术,两家能够在网络上构筑销售其产品的销售网页,以生动逼真的视频图象图文并貌的与顾客进行沟通。
  方便快捷的同时,电子商务这种与传统交易形态截然不同的交易方式引发了许多的法律问题。由于网络中使用的数据电文与传统的书面文件差异很大,数据电文能否被视为书面文件,以数据电文的形式订立的合同是否可被视为书面合同以及具有争议的电子商务合同的效力问题,这不仅关系电子商务的发展前景,同时也是对传统观念的重大挑战,对日益发展壮大的电子商务具有深远意义。
  我国目前对电子商务合同尚未作出明确的法律定义,有人认为电子商务合同是当事人之间通过信息网络以电子形式达成的设立、变更、终止财产性民事权利义务关系的协议。有人认为电子商务合同是通过电子计算机网络系统订立以数据电文的方式来生成、储存或传递商业贸易信息、的一种现代贸易方式,主要有电子数据交换系统、电子邮件和计算机传真等形式。结合国际通行的观念,我们可将电子商务合同理解为:在网络条件下。当事人之间为了实现一定目的,通过电子邮件和数据交换明确权利义务关系的协议。
  一、电子商务合同的成立的若干问题

  (一)电子商务合同的书面形式
  合同是否采用书面形式,依照《中华人民共和国合同法》第10条的规定,合同当事人可根据自己的意愿来确定,可以是书面形式也可以是其他形式,但法律另有规定的除外。书面合同的好处是形式明确肯定,有据可查。对防止争议和解决纠纷有积极意义。而以口头形式订立的合同的特点是直接、简便,但口头合同没有凭证,发生争议后来以取证,不易分清责任,所以在商业活动中,书面合同仍为人们广泛采用的方式。
  与传统的书面合同相比,电子商务合同具有以下显著特征:
  1、在表现形式上,电子商务合同必须依赖计算机才能表现其内容,而传统的文字毋需依赖机器设备。
  2、在存储介质上,电子商务合同实质是一组电子信息,依赖的是诸如计算机硬盘、软盘等磁性储存介质,而传统的书面文件所依赖的主要是传统纸张。
  3、在可信度上,基于电子信息的储存原理,电子商务合同容易被篡改而不留痕迹,可信度较低,而  记录在传统纸张上的文字原始保真程度较高,被篡改后容易被发现,因而可信度较高。
基于电子商务合同的书面形式的上述特点,要将传统的书面形式要求照搬到电子商务合同中是根本不可行的。针对此种情况联合国国际贸易法律委员会在起草《电子商务示范法》时,采用了一种称作“功能等同法”的立法技术,这种方法立足于分析传统的书面对合同的作用,以确定通过电子技术来达到这些目的或作用。《电子商务示范法》第六条规定:“如法律要求信息必须采用书面形式,假如一项数据电文所含信息可以以备日后查用,即满足了该项要求。”该条规定在不要求各国取消其国内法关于书面形式的前提下,扩大了“书面形式”一词的解释。将数据电文纳入“书面形式”的范畴之内。其目的不是确立这样一项要求:在任何情况下,数据电文都应起到书面形式的全部功能,而并不注重于信息可以复制和阅读这一基本核念,实际上是提供了一种客观标准,即一项数据电文内所含的信息必须是可以随时查找到以备日后查阅。使用“可以调取”字样是意指计算机数据形式的信息应当是可读和可解释的,使这种信层、成为可读必须的软件应当保留。“以备”一词并非仅指人的使用,还包括计算机的处理。
新加坡《交易法令》第十一条规定:“在法律要求信息、采用文字、书面形式或规定了未采用书面形式的一定后果的情况下,如一项电子记录所含信息可以调取以备日后查用,则其应被视为满足了该项要求”。
  我国《合同法》第十一条规定“书面形式是指合同书,信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”。这是在借鉴《电子商务示范法》有关规定的基础上,明确规定电子商务合同也属书面形式对“书面”作了扩大解释,使之涵盖了数据电文,也就是说只要一项数据电文符合书面形式的功能,即所含信息可以显示且是完整的就被视为书面形式,这种不拘泥于概念本身从功能角度出发的做法消除了电子商务发展的一个障碍。在电子商务活动中,中国合同当事人可以以数据电文的形式订立法律要求的“书面合同”。但电子商务合同作为书面形式的一种对其形式和内容的特殊性应该进一步制定相应的规范加以约束。

  (二)电子商务合同的要约与承诺
  要约与承诺是合同订立的一般程序,在电子商务环境下,由于电子商务合同的意思表示电子化,传统合同法中关于要约与承诺的制度面临着重大挑战。
  要约,又称发盘或发价,是一方当事人向他方作出的订立合同的意思表示。我国《合同法》第十四条规定,要约应当内容具体确定,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。
  由于要约与要约邀请的法律后果是截然不同的,所以这里有必要对电子商务合同中的要约和要约邀请加以区分。对于要约而言,如果对方作出了承诺,要约人即负有与之订立合同的义务,否则即应承担缔约过失责任。要约在有些情况下是不得撤销的。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,对于要约邀请,其发出人则不负有要约的这些义务,他完全可以自由的决定是否接受对方的意思表示。我国《合同法》第十五条列举了要约邀请的几种常见形式:寄送的价目表、拍卖公告。招股说明书、商业广告。值得注意的是为了避免使人将商业广告都理解为要约邀请,该条随后特别指出,商业广告的内容符合要约规定的视为要约。
  在通过网络所进行的交易中,商家登载于互联网上的广告到底应视为要约还是应视为要约邀请,这是一个十分重要但一直都存在争议的问题。由于电子商务具有不同于一般交易活动的特点,应将网上交易分为三类:销售实物、销售软件、网上服务。第一种交易中广告一般应视为要约邀请,广告一般应视为要约,但这是从交易对象的种类出发,而不是根据意思表示的内容目的来区分要约与要约邀请,其结果必然是不准确的。譬如,在网上以实物为对象的交易中,相当普遍的情况是商家的广告内容十分详尽,覆盖了标的物、价格、交易方法、时间及地点、付款方式,甚至售后服务、免责事由等诸事项,更为重要的是商家自己实际上己将其视为要约。在此情况下,按照上述观点,这种广告仍视为要约邀请,允许两家可自由拒绝消费者的承诺或随时撤销意思表示则于消费者没有任何公平而言。因此要约与要约邀请的区分标准仍应回到《合同法》第十四条规定的要约符合的条件。
  《合同法》第二十一条中规定:“承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立”,在电子商务合同中亦是如此。根据《联合国国际货物买卖合同公约》第十八至二十一条的规定:“一项有效的承诺必须满足以下条件:
1、与要约的内容保持一致。
2、承诺应在要约有效的时间内作出。
3、承诺必须通知要约人才生效。

(三)意思表示的撤回与撤销
  意思表示的撤回是指在意思表示到达对方之前或与之到达对方的同时表意人又向其发出通知以否认前一意思表示效力的行为。在合同法中意思表示的撤回包括要约的撤回和承诺的撤回。两大法系对要约及承诺的撤回均是认可的,我国《合同法》也是明确承认了这一制度,该法第十七条规定:“要约可以撤回,要约的撤回通知应当在要约到达受要约人之前或与要约同时到达受要约人”。第二十七条规定:“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺到达要约人之前或与承诺同时到达要约人”。
  意思表示的撤销是指意思表示到达对方之后,对方作出答复之前,表意人又向其发出通知以否认前一意思表示效力的行为。在合同法中它仅指要约的撤销,承诺没有撤销的问题,因为承诺根本不存在要求对方给予答复的问题。在要约是否可以撤销的问题上,由于英美法系国家崇尚契约R中原则,所以允许当事人自由提出或撤销其意思表示,们也有例外的规定,美国《统一两法典》第2-205条规定:(1)受要约人在承诺期间内向要约人提供了对价;或(2)受要约人对此发生了依赖,要约人不得撤销要约,并且不能在要约规定的承诺期限内撤销,对于货物买卖合同,未规定期限的,在合理期限内不得撤销,这个合理期限也不应超过三个月。大陆法系中,要约方向他人发出包括合同订立的基本条款在内的意思表示,该意思表示于到达相对方时生效,这种生效使要约产生了法律约束力,即在要约发生效力后,要约人不能任意撤销要约。这个根源于法国合同法的传统理论:要约是单方面的意思表示,并不当然的具备法律效力,但是考虑到实践中的交易安全等因素,规定了要约人在发出要约后不得任意撤销。而在有效期内作出的与要约内容一致的规定是承诺生效的条件,在这里“相一致”是指合同的主要条款一致。
  我国继承了大陆法系的传统,《合同法》第十八条规定:“要约可以撤销,撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人”。第十九条规定:“有下列情形之一的,要约不得撤销:
  1、要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;
  2、受要约人有理由认为要约是不可撤销的,并已经为履行合同做了准备工作。
  在电子商务环境中,意思表示的撤回与撤销是一个十分复杂的问题,从己有的立法(譬如《电子商务示范法》以及新加坡《交易法令》)来看似乎都对这一问题采取了回避态度。有人认为:数据巴文的传输速度极快,从而使得对其的救回与撤销在事实上变的不可能。这但也有人主张:法律贵在严密,即使要约能撤销的可能性微乎其微也不应完全否认这种己得到广泛承认的合理权利的本身。只要要约人的要约尚未获得承诺,应允许其对要约作出重新安排。本人认为:在电子环境中,由于数据电文的传递速度极快,在要约人发出要约指令几秒钟内就会到达对方系统,实务上基本不存在其他的更快的方式能够在要约指令到达之前便撤回的指令到达对方系统。然而,电子要约的撤回虽然非常困难,但并非绝不可能。在系统服务器发生故障或线路过分拥挤的情况下,就可能耽搁要约的收到时间而使撤回要约的通知先于或同时到达受要约人。因此在特定前提下电子要约存在撤回的可能,尽管这种可能来源于意思表示之外。
  至于意思表示的撤销,在电子网络环境下,有些情况是可以实现的,例如,要约人以电于邮件方式友出一份可以撤销的要约,受要约人收到要约后并没有马上答复作出承诺,此时,要约人可以撤销要约。《联合国国际货物买卖公约》第十六条第二款规定:“如果撤销通知于受要约人发出承诺通知之前送达受要约人,要约得予撤销;写明或以其他方式表示要约是不可撤销的,则不能撤销;要约人有理由信赖要约是不可撤销的并本着这种信赖行事,则要约不能撤销。另外,受要约人使用了自动回应系统,对符合条件的要约自动进行回复,则要约人可能无法撤销要约”。所以我们在制定电子商务法时,应根据不同的电子传递方式作出较为灵活的规定,以适应电子商务的发展需要。

(四)电子商务合同成立的时间与地点
  合同成立的时间与地点具有重大意义。因为,在一般情形下,合同成立的时间也就是合同的生效时间。我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。因此,确立了合同的成立时间也就相应的确立了合同效力起始与合同当事人开始履行合同义务的时间c合同成立的地点则对确定适用惯例,在诉讼时确定管辖以及对确定适用的法律均有重大意义。
  关于承诺生效的时间、地点问题,英美法系采用“邮箱规则”一项承诺生效的时间为投入部箱的时间,生效的地点为投入邮箱的地点。如今这一传统原则也有所松动要约人有权在要约中规定,承诺的通知应于送达时才生效。“邮箱规则”的另一个例外是,双方当事人以非对话形式如使用电话、电传打字机或传真等方式来传递要约与承诺,承诺于到达要约手中生效,所以这种即时通讯方式的合同的成立的时间、地点,采用“到达主义”原则。大陆法系采用“到达主义”规则,即受要约人发出的承诺只有到达要约人所支配的范围内生效据此,合同成立于承诺到达之时,合同成立地为承诺到达要约人的所在地。
  电子商务合同的承诺主效采用到达主义,与大陆法系的到达主义并不矛盾,即使对于英美法系的国家来说,也不冲突,因为英美法系国家有规定当双方当事人以非对话的即时通讯方式进行要约承诺,该承诺的生效应应采用“到达主义”原则。所以对电子商务这种即使通讯,他们也倾向于采用“到达主义”原则。关于这一问题,《电子商务示范法》只规定了“发出和收到数据电文的时间与地点”并未规定电子商务合同成立的时间与地点的法律判别标准。我国《合同法》十六条第二款规定:“采用数据电文形式订立合同,收件人指定特定系统接收数据电文的,该数据电文进入该特定系统的时间视为到达时间未指定特定系统的,该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间,视为到达时间。”第二十六条第二款规定:“采用数据电文形式订立合同的,承诺到达的时间适用本法第十六条第二款”。第三十四条规定:“采用数据电文形式订立合同的,收件人的主要营业地为合同成立的地点。没有主要营业地的,其经营居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的,按其约定。”可见,在我国电子商务合同的承诺生效规则采用到达主义,并且也对合同成立的时间与地点有明确规定。

(五)电子签名

关于印发《关于对建设系统贯彻执行行政许可法情况开展监督检查的工作方案》的通知

建设部


关于印发《关于对建设系统贯彻执行行政许可法情况开展监督检查的工作方案》的通知

建法[2005]87号

各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门,新疆生产建设兵团建设局,部机关各单位,部有关直属单位:

   按照监察部印发的《关于监察机关对行政许可法贯彻执行情况开展监督检查的意见》通知(监发[2005]2号)要求,建设部和监察部驻部监察局共同研究制定了《关于对建设系统贯彻执行行政许可法情况开展监督检查的工作方案》,现印发给你们,请结合实际,认真做好有关工作。

  附件:1、关于对建设系统贯彻执行行政许可法情况开展监督检查的工作方案

     2、监察部关于印发《关于监察机关对行政许可法贯彻执行情况开展监督检查的意见》的通知(略)

中华人民共和国建设部
二○○五年五月三十一日

关于对建设系统贯彻执行行政许可法情况开展监督检查的工作方案

  2005年3月监察部印发了《关于监察机关对行政许可法贯彻执行情况开展监督检查的意见》(以下简称“《意见》”),要求监察部派驻各部门的监察局认真履行职责,把对行政许可法贯彻执行情况的监督检查作为一项重要任务,切实抓紧抓好;并将建设部门列为2005年监督检查的重点部门。按照《意见》的要求,现对建设系统贯彻执行行政许可法情况开展监督检查工作提出如下方案:

  一、 监督检查的目的和工作目标

  (一)监督检查目的

  促进行政许可法全面正确地贯彻与实施,加快政府职能转变,从源头上预防和治理腐败,建立起行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的建设行政管理体制。

  (二)监督检查工作目标

  通过监督检查,督促各级建设行政机关及法律法规授权的组织依法实施行政许可,公开透明,高效便民,依法保护公民、法人和其他组织的合法权益。

  二、监督检查的范围和内容

  监督检查的范围包括两个层次,一是对建设部机关及有关单位直接实施的行政许可的监督检查,二是对建设系统贯彻执行行政许可法的监督检查。

  (一)对建设部机关及有关单位直接实施行政许可监督检查的内容

  1、2004年7月1日以后由建设部机关及有关单位直接实施的行政许可事项,着重检查行政许可的实施程序是否合法,以及行政许可的收费情况。

  2、对国务院明令取消的行政许可事项,建立后续监管制度的情况。有哪些取消的行政许可事项(包括国务院第一、二、三批宣布取消的建设行政许可事项)必须建立后续监管制度;目前有多少建立了后续监管制度,还有多少应该建立后续监管制度而还未建立,说明原因和今后工作的具体意见。

  3、国务院决定调整管理方式的行政许可事项的落实情况。国务院决定调整管理方式的行政许可事项(包括国务院第一、二、三批宣布调整管理方式的建设行政许可事项)是否已及时转交给有关行业组织、中介机构,目前这些行业组织和中介机构是如何实施管理的。

  4、清理涉及行政许可的部门规章和规范性文件的情况。部门规章清理、修订情况,修订的时间安排;2004年7月1日前(行政许可法实施前)规范性文件清理、修订情况以及7月1日后(行政许可法实施后)发布的规章、规范性文件有否与许可法相抵触的情况。

  5、2004年7月1日以后各业务司直接实施的行政许可项目。提出行政许可申请的数量,受理的行政许可项目数量,不予受理数量及准予行政许可的数量;不受理行政许可申请或者不予行政许可的原因,不受理行政许可申请或不予行政许可时是否依法书面说明理由。

  6、办理行政许可事项是定期受理还是随时受理;办理行政许可事项的期限,是否存在对符合法定条件的申请人不在法定的期限内做出准予许可的决定的情况。

  7、依法应当听证的行政许可事项,是否依法举行了听证;依法应当根据招标、拍卖结果和考试成绩择优做出行政许可决定的事项,是否根据招标、拍卖结果或考试成绩择优做出准予或不准予行政许可的决定。

  8、是否在办公场所公示了依法应当公示的材料,是否向申请人、利害关系人履行了法定告知义务;申请人提交的申请材料不齐全或不符合法定形式时,是否一次性告知申请人必须补正的全部内容。

  9、行政许可的实施和结果是否公开,公众是否可以查阅。

  10、是否对不符合法定条件的申请人准予行政许可,或超越法定职权做出准予行政许可的决定;是否对符合法定条件的申请人做出不予行政许可的决定。

  11、有无索取或收受他人财物,谋取其他利益的问题。

  12、行政许可事项收费情况及存在的问题。实施的行政许可事项中,有哪些项目收费,收费的依据和标准;申请人如何获取行政许可申请书格式文本,申请人是否可以无偿索取有关申请表格,查阅行政许可的实施和结果,是否收费。

  13、有无擅自收费或不按照法定项目和标准收费的行政许可事项。

  14、有无截留、挪用、私分或变相私分实施行政许可依法收取的费用的情况。

  (二)对建设系统实施的行政许可监督检查的内容

  1、贯彻实施行政许可法的相关配套制度建立情况。包括统一受理行政许可申请和统一送达行政许可决定的制度;受理、审查、听取行政许可申请人和利害关系人意见、听证、招标、拍卖、考试、检验检测等实施行政许可的具体工作程序和有关制度;对被许可人的监督检查制度;实施行政许可的责任追究制度;实施行政许可的绩效评估制度。

  2、实施行政许可的主体、程序是否合法。

  3、对国务院明令取消的行政许可事项,是否还在进行审批。

  4、行政许可事项的设定依据是否合法。

  5、是否严格规范了备案、核准的范围和程序。已取消和下放的许可事项,是否还在通过备案的方式变相实施审批。

  6、行政许可事项的收费情况,有无擅自收费或不按照法定项目和标准收费的行政许可事项。

  7、清理行政许可事项所涉及的规范性文件的情况。

  三、监督检查的方式

  (一)自查和检查相结合。实施行政许可的单位按照监督检查的内容进行自查,提交自查报告。驻部监察局会同建设部政策法规司对建设部机关及有关单位全面检查,对地方建设部门重点抽查。

  (二)深入实际,调查研究,召开座谈会。

  (三)结合行政许可电子政务建设,通过网络进行调查,征求建设系统行政管理部门、被许可人以及关注建设行政许可的各方人士的意见,或委托专业调查机构对建设行政许可事项实施情况进行调查。

  四、监督检查的工作分工

  (一)行政许可法贯彻执行情况的监督检查工作由监察部驻部监察局会同建设部政策法规司进行,建设部有关司局配合。

  (二)监察部驻部监察局会同建设部综合财务司,对有关司局及有关单位行政许可收费的自查情况进行检查,提出处理意见。

  (三)建设部政策法规司负责提出清理、修改部门规章的处理意见。

  (四)建设部有关司局对清理修改规范性文件提出处理意见。

  五、监督检查要求

  (一)不按行政许可法的规定和要求,对行政许可事项做出规定的规范性文件,要予以纠正。清理设定行政许可的依据文件,对已取消或调整的行政许可事项,要及时废止或修订相关依据文件。

  (二)加强对行政许可实施后的监督检查,认真受理和处理涉及行政许可的有关投诉。对违反行政许可法的行政机关及其工作人员,责令其改正;情节严重的,要对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分。

  (三)认真查找贯彻执行行政许可法中存在的问题,提出解决问题的办法和具体整改措施。

  (四)及时总结推广实施行政许可法的好经验和做法,研究解决工作中遇到的新情况、新问题。

  六、监督检查时间安排

  (一)自查阶段(6-7月)。各单位对本单位贯彻实施行政许可的情况进行自查。各省、自治区、直辖市建设部门及机关各司局和有关单位7月底前向监察部驻部监察局提交自查报告(一式三份)。

  (二)检查阶段(8-9月)。监察部驻部监察局会同建设部有关司对建设部部内实施行政许可的单位进行检查,对部分省(区、市)建设部门进行重点抽查。

  (三)整改和处理阶段(10-11月中旬)。对存在的问题,各地、各单位要提出整改措施,并认真落实。对发现的有悖行政许可法的行为,要及时纠正,严肃处理。11月15日前,各省、自治区、直辖市建设部门及机关各司局和有关单位提交整改情况报告。

  (四)总结验收阶段(11月中旬—12月)。监察部驻部监察局对监督检查情况进行总结和验收,12月底前向监察部提交专题报告。

  为加强对建设系统贯彻执行行政许可法情况的监督检查工作,监察部驻部监察局会同建设部有关司局组成工作组,具体负责落实。

  联系人:

  靳世文(监察部驻部监察局)电话:(010)58934030

  电子邮箱:jinshw@mail.cin.gov.cn

  宋长明(建设部政策法规司)电话:(010)58933263

  电子邮箱:songchm@mail.cin.gov.cn


买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


  2010年4月9日,买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房,买卖双方签署了《委托购买意向书》,约定:转让总价为100万,7日内签署买卖合同并支付总房款的50%,在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日,买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房,还未取得小产证,双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日,双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日,买方又支付了定金45万元,卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
  2010年5月12日,买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同,归还全部定金,卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
  本案的争议焦点一:买方贷款不能是否属于情势变更
  2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),对二套、三套房贷进行了严格的控制,政策异常严厉,很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台,导致其贷款不能,属于情势变更,买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款,从约定的付款日期可以推定是一次性付款,因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款,本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋,故买方不能适用情势变更原则。
  争议焦点二:定金的比例
  卖方在庭审中明确表示小产证已经办出,愿意按原来约定将房屋出售给买方,是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋,买方违约事实清楚,理应承担违约责任,卖方要求没收全部定金。
  法院认为:买方累计支付了定金50万元,定金占到总房价的50%。根据《担保法》第九十一条的规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万,其余30万因为超过20%无效,理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师