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亭湖开发区对公务员实行雇佣制,是对公权力的贬斥与嘲讽!/沈海龙

时间:2024-06-30 12:38:15 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8856
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亭湖开发区对公务员实行雇佣制,是对公权力的贬斥与嘲讽!

沈海龙


近期,笔者在新浪网上看到了一篇发生于本地的载于《扬子晚报》的文章,叫做《亭湖区开发区实行雇佣制》,很是惊诧政府改革的“出奇”。到晚上一搜,却原来政府雇员制在中国的推行始于2002年6月,当时,随着《吉林省人民政府雇员管理试行办法》出台,吉林成为国内首个“吃螃蟹”的地区。象盐城市亭湖区经济开发区这样,对公务员进行身份转换,实行雇佣制,签订雇员合同,笔者以为,是有关政府故意扰乱法纪的表现,是对公权力的贬斥与嘲讽。

一、采取对公务员身份转换的方式,试行政府雇员制,是无视法律尊严的体现。

政府雇员是政府用高薪从社会上雇用的专门人才。一般认为,政府雇员制始于西方,典型代表是英国、澳大利亚和新西兰,这些国家有20%的政府岗位是临时政府雇员,他们不具有行政职务,不行使行政权力,不占用行政编制,服务于政府某项工作或某一政府工作部门。

从法律上来求根,尽管不能找到政府雇员这种称谓或允许政府采用这种方式,但是,从社会上吸纳政府雇员至少实施的不是法律明确禁止的行为或措施。但根据报道,盐城市亭湖区开发区却竟然无视国家法律,冲击《公务员法》,其雇佣制的“下刀”点,竟然是“在保持行政、事业编制情况下,打破现有中层及其以下人员固定身份、性质,解除现有人员的职务,按照干部人事管理权限分别重新签订雇佣合同,所有人员实行一年一聘。”即将公务员转变身份,使“他们不再是公务员,而是一名具有企业性质的职工”,依据《公务员法》,公务员“非因法定事由、非经法定程序,不被免职、降职、辞退或者处分”,而上述的一年一聘内容无疑再昭示,一年聘期结束,作为雇主的政府让你走人,你就得走人。依据雇用合同履行期限届满,让保持行政编制的,表层是雇员底层是公务员的国家机关工作人员走人,没有法律依据。

二、亭湖区开发区将公务员转换成雇员,与企业“卖断工龄”有异曲同工之妙。

去年,自《劳动合同法》颁布之后,华为等一些企业想方设法通过不规范的“卖断工龄”、集体辞退等方式大幅裁员,其目的就是规避《劳动合同法》,减轻未来的承担各项应纳的保险福利负担,把当时廉价但不将廉价、当时老颓不如新壮的劳动力在新法施行前拔除出局,以达到减负的目的。今天,亭湖区开发区东施效颦实行“政府雇佣制”,不是立足于吸纳新秀,而是转换身份。其改革的实质,也是减负。一是将公务员身份转换为“类企业职工”身份,其真实目的,就是套用合同期限非法裁减公务员,这与企业“卖断工龄”或辞退后续用职工,改变其固定职工身份的思路是一脉相承的;二是企业将职工辞退或工龄“卖断”,其目的不外乎继续打破其“正式工”的固定身份、性质,将职工推向社会再录用。这样企业对其所承担的社会责任、经济成本通常会降低许多。亭湖区人民政府管辖下的经济开发区试行“打破现有中层及其以下人员固定身份、性质”,其实质也是减负。北京大学公共管理学院的谢庆奎教授说,从政府管理成本上说,每录取一个公务员,就意味着要包这个人一辈子,从工资待遇到福利保障,其“供养”成本算下来,并不如请一些“临时工”性质的雇员来得“廉价”。如此,在公务员外雇员是出于降低管理成本考虑,将公务员直接转换成雇员则仿如“谋取相当暴利”,一杆捅到心底顶你个透。

三、将公务员转换成雇员,其实质是有关政府领导为自己策划加薪、森严等级的预期。

根据报道,“同时实行在编人员身份档案制,原身份编制性质、职务职级职称、工资标准等作为档案保留,按管理权限进行档案管理。除领导层实行年薪制外,还采取周记载评价、月统计公布、季考核兑现的办法,对部门负责人和所有工作人员依照绩效考核发放工资。”这里一个显眼的“亮点”,就是领导层实行年薪制,这是因为羡慕企业老板的年薪,从老板那儿拍拖来的。领导层实行年薪制,就意味着在这轮政府雇员制改革中,非领导层是不配享受年薪制待遇的,因为他们都是一年一聘的“临时工”,既然是临时工,当然可以工资低些,考核罚些,如此领导层即可以“一览众山小”。

当然,政府机关的领导层实行年薪制,还存在与非领导层划清等级界限,明确谁雇佣谁,即谁是“主子”的问题。现行的公务员工资待遇,其构成模式大致相同,只是级别高些,工资相应高些而已,高多少及补助多几项,都是铁板上钉钉,来不得半点“自由裁量”,现在好了,我实行年薪制,和你的计酬方式迥异,你没什么攀的。我的工资是年薪,当然是“铁板一块”,你的工资的月薪,当然是“拆卸八块”的,君不见:“3月13日,盐城亭湖区经济开发区社会事业局工作人员乔国元早早就来到班上,了解昨天的工作考核,并对新一天的工作进行细化,落实到具体人员。”试问,负责考核的人员,你会将管委会主任某天的考核分扣掉么,你胆子敢大到将手伸到考虑嘴下捋须吗?量你不敢,但高高在上的领导层却可以天天对你考核,他说你不行就不行,你行也不行;他说你行你就行,你不行也行。

实行雇佣制确有好处,领导层据此当可以我行我素,唯我独尊,和企业老板没有两样:“这企业是我的,我说了算!这财产是我的,我浪费的啥,关你屁事,若烦我,请你走人!”雇员合同的甲方表面上是政府,实际上就是政府首长,中国人民大学行政法专家毛寿龙教授、清华大学公共管理学院副教授任建明等认为:“政府雇员制有可能演变为领导个人的派性政治,成为某个领导的个人雇员制。有的新上任领导为了用自己人,很可能随时解除聘用合同,撤掉雇员,而不是用人唯贤。因此,对政府雇员的评价,不能由领导个人说了算,在政府雇员的聘用、考核、晋升等环节,都应建立科学的标准和程序。”如此,民主集中制将日渐受到个人独裁制的威胁与腐蚀。

四、亭湖区开发区转变公务员身份,实行企业化管理模式,是新型的政企不分。

一个国家机关实行企业化管理模式,还自我得意地吹嘘为“仅仅施行了一周,使得机关工作效能、工作方式正发生着明显的变化。”中国企业的改革进行了几十年,企业管理混乱,国有资产流失,劳动者权益难以得到有效救济,维权成本大等弊端的解决尚不显著,亭湖区开发区有关政府机关,竟然按企业化模式仅运行了一周,就获得了企业化运营模式的精髓,不能不让人惊诧莫名、张口结舌。看来,这些政府的首长,不仅是管理公共事务的行家,还是企业现代化管理的能手,如果将他们的一周运行模式批发出售,足以让亭湖区内的大小企业一周间全部“发生明显的变化”。

真是懂得企业化管理模式,当然会懂得企业职工与企业法人的纠纷的处理。依据现有的法律,我们知道,公务员与政府法人间的人事、工资、福利纠纷,是不适用《劳动法》及《劳动合同法》处理的。但现在亭湖区开发区的精英外,不外乎有亭湖区人民政府的“改革发展顾问”参与,可以使公务员们不再是公务员,即将其固定的身份、性质沉淀到隐蔽的深处,使他们成为一名名具有企业性质的员工。既然是企业员工,又是一年一聘,那么,连续签了两个一年后,亭湖区开发区管委会主任要辞退他,他能不能依据《劳动合同法》主张与开发区政府机关建立了无固定期限的劳动合同呢?若是能,那么,亭湖区开发区实行雇佣制改革不过昙花一现而已,只是某些政府首长为了炫耀闯劲、创新能力罢了,因为两年后,开发区再“所有人员实行一年一聘”,已失去意义了。若是不能,则说明:亭湖区开发区所标谤的“企业化的管理模式”“他们不再是公务员,而是企业性质的普通职工”纯粹是想招引舆论的眼球,具有企业性质的普通职工,在承担义务时强求按雇员合同履行,在主张权利时却不得适用劳动法律法规,这难道不是某种形式的暴力吗!如此,显然,政府节约管理成本的立足点,是混淆政企管理的特点与界限,不是着眼于现有人力资源的效率提高,而是通过降低现有人员使用成本及增加编外人员解决。

换个角度,这些被政府首脑们降格为职工的公务员,但档案里的身份还是公务员,而且这公务员的身份非依法定程序不能撤销,而职工只是首长们创造“政绩游戏”时戏称的,所以,这里的政府雇佣合同,在职工权益受到侵害时,依法不得适用劳动法及劳动合同法。但这还不是这些被转换身份的公务员的最悲惨之处,进一步研究,何谓雇佣合同或雇员合同,在民法上,我们可以简单地称为雇工合同或者劳务合同。政府机关与工勤人员之间适用劳动法是有法律规定的,但政府机关为了“试点”的需要,不敢昭示这种雇佣合同是否受劳动法调整,而采用不伦不类的雇员合同,奈何签订的对象,偏是企业性质的普通职工。在企业,你若与某企业签定了一份雇员合同,你与该企业间建立的不是劳动合同关系,而是劳务关系或雇用关系,鉴于这种关系,企业是没有为其缴付各项社会保险的义务的。这种关系也不属于劳动法调整的范围,打个简单的比方,你的家庭雇了个保姆,你不必为她办理养老等保险的,她告到法院也没有用。综上所述,你就能知道,与公务员签订雇员合同,这个合同到底受什么法律调整,只怕有些领导做鬼也不知道。我看还是换个名字,少来些哗众取宠,直接套用“岗位目标承诺制”好了,在企业内部则通常叫做“岗位目标责任制”或“内部承包责任制”,免得学个四不象,还以为得了印度真经。

二OO八年三月十九日

北京市城市地下管线管理办法

北京市人民政府办公厅


京政办发[2005]9号


北京市人民政府办公厅关于印发 北京市城市地下管线管理办法的通知




各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
《北京市城市地下管线管理办法》已经市政府批准,现予印发,请遵照执行。



二〇〇五年二月二十三日




北京市城市地下管线管理办法


第一条 为加强本市城市地下管线管理,保障地下管线正常运行和城市公共安全,制定本办法。
第二条 本办法所称地下管线,是指燃气、供热、供水、雨水、污水、中水、电力、输油、照明、通信信息、广播电视、公安交通等城市基础设施地下管线。
第三条 市市政行政管理部门负责本市城市基础设施地下管线综合协调管理工作,并组织实施本办法;综合协调地下管线专业规划和年度建设计划,经市政府批准后实施;监督地下管线权属单位编制地下管线年度建设项目、维修工程计划和抢修预案,并协调实施。
市规划行政管理部门负责本市地下管线规划、测绘及档案资料监督管理。
市建设行政管理部门负责本市建设工程施工现场地下管线安全监督管理。
市路政行政管理部门负责本市地下管线占道掘路施工作业监督管理。
市公安交通行政管理部门负责本市地下管线占道掘路施工作业交通安全监督管理。
市安全生产监督行政管理部门对地下管线生产经营单位的安全生产工作实施综合监督管理。
区(县)市政行政管理部门负责对辖区内自建的地下管线进行监督管理。
本市燃气、供热、供水、雨水、污水、中水、电力、输油、照明、通信信息、广播电视、公安交通等地下管线专业主管部门,按照各自职责实施监督管理。
城市管理综合执法部门依法对地下管线违法行为进行行政处罚。
第四条 地下管线权属单位应加强管线的维护管理,保障地下管线安全运行。
(一)地下管线运行维护必须严格执行安全技术规程。
(二)建立地下管线巡查记录,记录内容应有巡查时间、地点(范围)、发现问题与处理措施、上报记录等。
(三)编制实施地下管线年度维修计划,定期排查和消除地下管线安全隐患,上报各自专业行政管理部门和市市政行政管理部门并接受监督检查。
(四)加强日常维护,保持地下管线检查井井盖完好。发现丢失或损坏,应当立即补装、更换或维修。
第五条 地下管线权属单位应制定地下管线事故抢修预案,落实抢修机械、设备、物资、人员等。地下管线发生事故后,应按照本市地下管线抢修预案和专业抢修预案组织实施,并向专业主管部门和交通路政、公安交通等行政管理部门报告。相关单位、部门和个人应当积极配合抢修,不得阻碍、干扰。
第六条 新建、翻建或改扩建地下管线,必须按有关规定经规划行政管理部门批准。建设单位应在管线改建工程竣工验收后6个月内,向规划行政管理部门申报注销并及时拆除报废管线。
地下管线工程的规划、设计、施工、监理、验收必须严格执行国家技术标准、技术规范和操作规程。
城市道路行政管理部门应在每年年底前向地下管线权属单位公布下一年度道路建设计划。依附于城市道路的各种地下管线,必须与城市道路同步建设。
建设单位敷设和更新地下管线必须及时进行竣工测量。未按规定进行竣工测量的,有关主管部门不予办理工程竣工验收和备案手续。
地下管线工程竣工验收后,建设单位应及时汇总工程档案资料, 并向城市建设档案馆移交。因移交工程档案资料不及时、不齐全、不准确而造成施工破坏地下管线,建设单位应依法承担相应责任。
第七条 建设单位在工程施工前,应向地下管线档案管理机构、地下管线权属单位取得施工现场地下管线资料。建设单位在申请领取施工许可证时,应当提供有关地下管线安全施工措施的资料。建设单位必须向施工单位提供施工现场地下管线资料,施工单位应当采取安全保护措施。施工作业损坏地下管线,施工单位须立即通知地下管线权属单位和有关部门进行处理,同时采取应急保护措施,承担相应责任。
未经竣工验收的地下管线,不得交付使用,由建设单位负责管理。
在地下管线施工中,发现地下管线资料未标注的管线,建设单位应及时报告市规划行政管理部门,查明管线性质、权属,由权属单位补建档案资料,并按有关规定向城市建设档案馆移交。
第八条 规划、建设、市政行政管理部门和地下管线权属单位应建立地下管线信息管理系统,及时将地下管线普查资料、竣工资料、补测补绘资料输入系统,并实行动态管理和信息共享。
地下管线权属单位和测绘成果的保管单位应依法向规划、建设、市政行政管理部门提供地下管线信息数据,并按国家及本市有关规定,向建设单位提供咨询服务。
第九条 推广应用地下管线先进技术和非开挖工艺,建设和使用地下管线综合管廊。
第十条任何单位和个人不得擅自接装、改装、挪移、拆除地下管线设施。
为保护地下管线安全,在地下管线用地范围内,禁止下列行为:
(一)倾倒污水、排放腐蚀性液体、气体;
(二)堆放易燃易爆物;
(三)擅自移动、覆盖、涂改、拆除、损坏管线设施的安全警示标志;
(四)建设与管线设施无关的建筑物、构筑物或挖坑、取土、植树、埋杆、堆物、钻探,爆破、机械挖掘等占压行为;
(五)其它危及地下管线安全的行为。
第十一条 凡违反本办法,并受到行政机关行政处罚的企业,由做出行政处罚的行政机关将其不良记录归集到本市企业信用信息系统。
第十二条 任何单位和个人有义务保护地下管线,对损坏地下管线的行为应当劝阻和举报。
第十三条 本办法自2005年3月1日起施行。




北京市人民政府办公厅
2005年2月24日印发



天津市物业管理条例

天津市人大常委会


天津市物业管理条例

(2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过)

  

  天津市人民代表大会常务委员会公告

  第58号

  《天津市物业管理条例》已由天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于2002年10月24日通过,现予公布,自2002年12月1日起施行。

  天津市人民代表大会常务委员会

  2002年10月24日

  

  第一章总则

  第一条为了规范物业管理服务的市场行为,保障社会公共利益,维护业主和物业管理服务企业的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。

  第二条本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

  第三条本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指全体业主对物业共同利益的维护和管理,由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定,为业主提供服务,对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。

  第四条物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第五条新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业,应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,根据条件推行物业管理。

  第六条市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责本条例的组织实施。

  区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门,负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。

  市人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责相关的管理、服务工作。

  街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

  第二章业主、业主会、业主委员会

  第七条业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利:

  (一)参加业主会会议,发表意见,享有表决权;

  (二)推选业主代表、选举业主委员会成员,享有被选举权;

  (三)监督业主会或者业主代表会(以下统称业主会)和业主委员会的工作;

  (四)提议召开业主会会议;

  (五)接受物业管理服务合同约定的服务;

  (六)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

  (七)法律、法规规定的其他权利。

  第八条业主应当履行下列义务:

  (一)遵守业主公约;

  (二)遵守业主会通过的决议和物业管理制度;

  (三)配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动;

  (四)按照物业管理服务合同的约定,交纳物业管理服务费;

  (五)按照规定缴存维修基金;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第九条业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

  业主会行使下列权力:

  (一)制定、修改业主会章程和业主公约;

  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的活动;

  (三)审定物业管理服务合同内容,确定物业管理服务企业;

  (四)审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度;

  (五)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

  (六)决定维修基金的使用方案,并监督实施;

  (七)决定涉及业主利益的其他重大事项。

  第十条同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

  业主代表会行使业主会的权力。

  第十一条已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主会会议:

  (一)出售建筑面积达百分之五十以上;

  (二)业主入住率达百分之五十以上;

  (三)首位业主实际入住达二年以上。

  第十二条首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

  进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的,业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集,或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的,在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

  第十三条首次业主会会议应当讨论决定下列事项:

  (一)制定业主会章程;

  (二)修订业主公约;

  (三)选举业主委员会;

  (四)确定物业管理服务企业;

  (五)决定物业管理其他重大事项。

  第十四条业主会会议每年至少召开一次,由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。

  根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议,可以随时召开业主会会议。

  第十五条业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议,不得与法律、法规、规章相抵触。

  业主会作出的决议,必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法,由业主会章程规定。

  业主代表行使表决权前,应当事先征求其所代表的业主意见,并如实反映业主意见。

  业主会作出的决议,对物业管理区域内的全体业主具有约束力,并应当在物业管理区域内公告。

  主业会签订的物业管理服务合同,由全体业主共同承担民事责任。

  第十六条业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生,每届任期三年,可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

  业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。

  第十七条业主委员会履行下列职责:

  (一)召集业主会会议;

  (二)执行业主会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;

  (三)根据业主会的决定,代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同;

  (四)监督物业管理服务企业的管理服务活动,支持物业管理服务企业正当的管理活动;

  (五)听取和反映业主、使用人的意见,协调与物业管理服务企业的关系;

  (六)履行业主会赋予的职责;

  (七)完成业主会交办的其他事项。

  第十八条业主会自成立之日起十五日内,业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续:

  (一)业主会章程;

  (二)业主公约;

  (三)业主委员会组成人员的基本情况。

  第十九条物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。

  业主应当将与使用人的约定,书面告知业主委员会和物业管理服务企业。

  本条例所称使用人,是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

  第二十条业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费,具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。

  第三章物业管理服务企业

  第二十一条物业管理服务企业应当具有独立的法人资格,并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

  第二十二条物业管理服务企业享有下列权利:

  (一)依照有关规定和物业管理服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理;

  (二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费;

  (三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的,代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失;

  (四)法律、法规规定的其他权利。

  第二十三条物业管理服务企业应当履行下列义务:

  (一)履行物业管理服务合同,提供服务;

  (二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况;

  (三)接受业主、业主会和业主委员会的监督;

  (四)接受物业管理行政主管部门的监督管理;

  (五)法律、法规规定的其他义务。

  第二十四条物业管理服务企业未经业主会同意,不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

  物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

  第二十五条物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。

  政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作,不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动,不得乱摊派。

  第四章前期物业管理

  第二十六条前期物业管理是指业主会成立前,开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

  第二十七条新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业管理服务合同。

  前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。

  第二十八条房地产开发企业出售新建商品房时,应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时,应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同,对购房人具有约束力。

  第二十九条购房人购买新建商品房时,应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。

  第三十条规划、设计新建住宅小区时,应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施,并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房,用于物业管理服务活动和业主活动。

  开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内,将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。

  第三十一条物业管理服务用房属于全体业主所有,由物业管理服务企业负责维修、养护,不得买卖和抵押;任何单位和个人不得占用或者改作他用。

  第三十二条开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内,向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料;

  (二)物业竣工验收资料;

  (三)共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料;

  (四)物业质量保证文件和使用说明文件;

  (五)物业管理需要的其他资料。

  第五章物业使用和维护

  第三十三条物业在国家规定的保修期限内,由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后,自用的部位、设施、设备,由业主负责维修、养护;共用的部位、设施、设备,由物业管理服务企业负责维修、养护。

  当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时,业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。

  物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当给予配合。

  第三十四条业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

  第三十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门,应当直接为业主提供服务。

  物业管理住宅小区内的道路、排水设施、垃圾、绿地、树木、绿化设施、路灯照明设施的维修养护责任,以及物业管理住宅小区内的道路、排水、绿化等设施、设备的大修、更新、改造的具体办法,由市人民政府另行规定。

  第三十六条使用物业禁止下列行为:

  (一)拆改住宅房屋的承重结构,在外墙上拆改、增设门窗,损坏、改变房屋外貌;

  (二)占用共用部位和消防通道,损坏共用的设施、设备;

  (三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品;

  (四)违章搭建建筑物、构筑物;

  (五)放置超过安全标准的危险物品,排放有毒、有害物质或者发出超标噪音;

  (六)乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (七)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;

  (八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

  (九)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

  第三十七条业主或者使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和本市有关规定。

  物业管理服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求和影响公共利益的,应当劝阻制止,责令改正。

  第三十八条利用物业共用的部位、设施从事经营活动的,不得影响房屋安全和正常使用,并应当征得相邻业主和业主委员会的同意。物业管理服务企业代表业主会收取的相关收益,应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备。

  第三十九条任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的,应当征得业主会同意。

  业主占用道路、场地停放机动车辆的,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等,具体使用办法由业主委员会确定。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理制度。

  第四十条两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业,应当建立共用的部位、设施、设备维修基金。

  维修基金管理办法由市人民政府制定。

  第六章物业管理服务

  第四十一条一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。

  第四十二条物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主会签订物业管理服务合同。

  物业管理服务合同应当载明下列主要内容:

  (一)业主会和物业管理服务企业的名称;

  (二)物业管理服务区域范围;

  (三)物业管理服务内容;

  (四)物业管理服务标准;

  (五)物业管理服务费用;

  (六)物业管理服务合同期限;

  (七)违约责任;

  (八)物业管理服务合同解除条件;

  (九)双方约定的其他事项。

  物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内,将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

  第四十三条物业管理服务合同中约定的物业管理服务,应当包括下列内容:

  (一)房屋共用部位和设备的维修、养护、管理;

  (二)共用设施和设备的使用、维修、养护、管理;

  (三)电梯、智能系统等设备的运行服务;

  (四)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;

  (五)物业装饰装修管理;

  (六)车辆行驶和停放秩序的管理、服务;

  (七)物业管理区域内秩序的管理、服务;

  (八)物业资料的管理和查询服务。

  第四十四条物业管理服务合同期限届满三个月前,物业管理服务企业与业主会应当协商续约事宜。双方续约的,应当重新签订物业管理服务合同;不续约的,业主会确定其他物业管理服务企业。

  第四十五条物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的,原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内,向业主委员会办理下列移交事项:

  (一)物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册;

  (二)物业档案资料;

  (三)物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

  新物业管理服务企业确定后,业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理服务企业。

  第四十六条物业管理服务企业进行物业管理服务,应当遵守下列规定:

  (一)按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划,提供物业管理服务;

  (二)书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项;

  (三)对物业管理服务区域进行全面巡视和检查,定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护;

  (四)发现共用的部位、设施、设备损坏时,立即采取措施,进行维修;

  (五)接到物业损坏报修时,及时进行维修和处理;

  (六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业管理资料;

  (七)发现违反本条例或者业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主会和有关行政管理部门报告;

  (八)按照物业管理服务合同,做好其他物业管理服务事项。

  第七章物业管理费

  第四十七条物业管理实行有偿服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。

  第四十八条物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

  普通住宅的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定;其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费,由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。

  第四十九条普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定,并向社会公布。

  确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时,应当采取各种方式听取群众意见。

  第五十条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月交纳。

  第五十一条在前期物业管理期间,物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用,由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费,由业主承担;开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的,由开发建设单位承担。

  物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费,由开发建设单位交纳。

  第五十二条个别业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外特约服务事项委托物业管理服务企业,并支付特约服务费。

  第五十三条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门,可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业并支付代办服务费。

  第八章法律责任

  第五十四条业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的,可以自行协商解决;不能自行协商解决的,可以向物业管理行政主管部门申请调解;也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

  第五十五条业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门投诉。

  物业管理行政主管部门受理投诉后,应当及时进行调查、核实、并依法处理。

  第五十六条开发建设单位违反本条例第三十条第二款规定,未向物业管理服务企业提供物业管理服务用房的,物业管理行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,暂扣售房许可证,并处以一万元以上十万元以下罚款。

  开发建设单位违反本条例第三十二条规定,未向前期物业管理服务的企业提供文件、资料的,物业管理行政主管部门责令限期提供;逾期不提供的,处以一万元以下罚款。

  第五十七条物业管理服务企业有下列行为之一的,物业管理行政主管部门责令限期改正,予以警告,降低资质等级,并可按照以下规定处以罚款:

  (一)违反本条例第二十一条规定,未按照资质等级从事物业管理服务活动的,处以一万元以上五万元以下罚款;

  (二)违反本条例第二十四条第一款规定,将物业项目整体转让他人的,处以一万元以上五万元以下罚款;

  (三)违反本条例第四十二条第三款规定,未办理合同备案的,处以五千元以上一万元以下罚款;

  第五十八条业主、使用人违反本条例第三十三条第三款规定,拒绝、阻碍物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修养护的,物业管理服务企业可以向人民法院提起诉讼,排除妨害。造成损失的,业主或者使用人应当承担赔偿责任。

  第五十九条违反本条例第三十六条规定,有下列行为之一的,物业管理行政主管部门责令改正,并可以按照以下规定处以罚款;给他人造成损失的,应当给予赔偿:

  (一)拆改住宅房屋的承重结构的,处五万元以上十万元以下罚款;

  (二)占用共用部位,损坏共用的设施、设备的,处以三万元以下罚款;

  (三)在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料的,处以一万元以下罚款。

  当事人逾期不改正的,物业管理行政主管部门下达恢复原状的决定,并可申请人民法院强制执行。

  违反本条例第三十六条规定,占用消防通道,放置超过安全标准的危险物品,违章搭建建筑物、构筑物,排放有毒、有害物质或者发出超标噪音,乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画,随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物,侵占、毁坏绿地、树木、绿化设施的,公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政部门按照国家和本市的有关规定予以处罚。

  第六十条当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉;逾期不申请行政复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

  第六十一条物业管理行政主管部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九章附则

  第六十二条业主公约和业主会章程的示范文本,由市物业管理行政主管部门制定;物业管理服务合同和前期物业管理服务合同的示范文本,由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门共同制定。

  第六十三条未实行物业管理的原有住宅区,参照本条例逐步实行物业管理。

  第六十四条本条例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止。